Đề cương tuyên truyền Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 6, ngày 28/11/2023, với 469 đại biểu tham gia biểu quyết (bằng 94.94% tổng số ĐBQH); có 465 đại biểu tán thành (bằng 94.13% tổng số ĐBQH); có 03 đại biểu không tán thành (bằng 0.61% tổng số ĐBQH); có 01 đại biểu không biểu quyết (bằng 0.20% tổng số ĐBQH). Luật  hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025

Decuongtuyentruyen.com giới thiệu tới  bạn đọc Đề cương tuyên truyền Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 , gồm 02 phần: Phần 1. Sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Phần 2: Những nội dung mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

Phần 1. Sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

1. Cơ sở chính trị, pháp lý

Trong những năm vừa qua Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, ban hành nhiều chủ trương, cơ chế, chính sách để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh làm động lực thúc đẩy sự phát triển cho các lĩnh vực, ngành nghề kinh tế khác. Sự quan tâm đó đã được thể hiện trong Hiến pháp, các văn kiện, Nghị quyết của Đại hội Đảng toàn quốc. Cụ thể như sau:

(1) Hiến pháp năm 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 khóa XIII đã hiến định: “Mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm” (Điều 33), “Nhà nước xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế, điều tiết nền kinh tế trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường; thực hiện phân công, phân cấp, phân quyền trong quản lý nhà nước; thúc đẩy liên kết kinh tế vùng, bảo đảm tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân” (Điều 52), “Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp và cá nhân, tổ chức khác đầu tư, sản xuất, kinh doanh; phát triển bền vững các ngành kinh tế, góp phần xây dựng đất nước. Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa” (khoản 3 Điều 59).

(2) Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Về “Phát triển thị trường bất động sản”, Nghị quyết đã có những định hướng: ” Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản. Tăng cường sự quản lý, điều tiết của Nhà nước từ Trung ương đến địa phương. Việc phát triển đô thị, các dự án kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, nhu cầu của thị trường. Đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội để từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân.

Đối với các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, cần quy hoạch cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để thu hồi đất, tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này, hỗ trợ người có đất bị thu hồi và tăng thu ngân sách nhà nước; đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật.

Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bằng quan hệ cung – cầu; từng bước thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; rà soát lại các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư, bảo đảm nhà đầu tư phải có đủ năng lực thực hiện các dự án bất động sản”.

(3) Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 3/6/2017, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII đã nêu quan điểm chỉ đạo: “hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản. Xây dựng thể chế và các mô hình phù hợp để gắn kết quá trình công nghiệp hoá với đô thị hoá và xây dựng nông thôn mới. Xây dựng chính sách xã hội về nhà ở”.

(4) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã nêu: Trong mục tiêu đổi mới mạnh mẽ mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế có nội dung “Cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao” (Trang 121 Tập 1 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng ); trong mục tiêu tiếp tục hoàn thiện thể chế, phát triển đầy đủ, đồng bộ các yếu tố thị trường, các loại thị trường có nội dung mục tiêu“Phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; thị trường quyền sử dụng đất”(trang 133 Tập 1 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng); trong phương hướng, nhiệm vụ và giải pháp phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021-2025 về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thúc đầy tăng trưởng nhanh, bền vững trên cơ sở giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô có nhiệm vụ, mục tiêu “Vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính…theo chuẩn mực của nền kinh tế thị trường đầy đủ, hiện đại, hội nhập quốc tế” (Trang 98, tập 2 Văn Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng).

(5) Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Về “Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất” Nghị quyết đã có những định hướng: “…Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm…”. Về “Hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất”, Nghị quyết đã có những định hướng: “Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai“.

(6) Ngày 20/5/2021, Chính phủ có Nghị quyết số 50/NQ-CP ban hành Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đề ra: “Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường”;

 (7) Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021-2030 có nêu một trong các nội dung của các đột phá chiến lược và phương hướng, nhiệm vụ, giải pháp phát triển Kinh tế – xã hội là: “…Tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đầy đủ, đồng bộ, hiện đại, hội nhập, trọng tâm là thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất, khoa học, công nghệ. Huy động, sử dụng các nguồn lực thực hiện theo cơ chế thị trường…”; “… Phát triển đầy đủ và đồng bộ thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là các thị trường quyền sử dụng đất, khoa học, công nghệ..”, “…Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường. Giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở…” . 

(8) Nghị quyết số 50/2022/QH15 ngày 13/6/2022 của Quốc hội khóa XV về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Nghị quyết số 530/NQ-UBTVQH15 ngày 12/7/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV về việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng được giao chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).

2. Cơ sở thực tiễn

2.1. Về đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản

Quá trình soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã tiếp thu cơ bản tinh thần của Hiến pháp năm 2013, thể chế hóa được các nội dung của Hiến pháp liên quan đến quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm, chủ trương, chính sách của nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp và cá nhân, tổ chức khác đầu tư, sản xuất, kinh doanh; phát triển bền vững các ngành kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Trong thời gian gần đây, một số luật được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới thay thế như: Bộ Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức hợp tác công-tư…và trong các Luật này có nhiều nội dung quy định liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như: hợp đồng, đặt cọc, bảo lãnh trong các giao dịch; điều kiện đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản; phân loại dự án và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng; phân loại công trình xây dựng; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản… dẫn đến sự không đồng bộ trong các quy định của Luật kinh doanh bất động sản hiện hành với các Luật này. Do đó, việc rà soát, điều chỉnh, sửa đổi các quy định có liên quan trong Luật Nhà ở năm 2014 để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật là rất cần thiết.

Mặt khác, các nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có liên quan đến các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, đặc biệt là những chính sách lớn như mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Do đó, việc bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai để từ đó đề xuất chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến ngay sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới là hết sức cần thiết.

2.2. Những kết quả đã đạt được trong việc thực thi quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2007, đã qua một lần sửa đổi toàn diện vào năm 2014 tại Luật số 66/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS 2014) giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau khi được ban hành, Luật KDBĐS 2014 đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành. Việc thực thi các quy định của Luật KDBĐS 2014 đã thu được nhiều kết quả, góp phần quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn, cụ thể:

Một là, Luật KDBĐS 2014 đã quy định cụ thể về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, nguyên tắc kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản và các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Từ các quy định này đã tạo khuôn khổ, hình thành thị trường bất động sản hoàn chỉnh, thống nhất. Trong đó, kinh doanh bất động sản bao gồm: (1) việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; (2) thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; (3) dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; (4) dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Bất động sản được đưa vào kinh doanh là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất của các loại đất được phép kinh doanh.

Hai là, Luật KDBĐS 2014 đã có quy định đầy đủ, cụ thể về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, từ đối tượng, điều kiện, phạm vi kinh doanh bất động sản, các loại hình bất động sản, các hình thức kinh doanh bất động sản, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, quyền và trách nhiệm các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất và chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Ba là, Luật KDBĐS 2014 cũng đã có những quy định cụ thể, tạo hành lang pháp lý để hình thành các tổ chức, quản lý hoạt động của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản… Cùng với quá trình phát triển thị trường bất động sản, các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức đào tạo bất động sản, đội ngũ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản…. đã ngày càng phát triển.

2.3. Một số tồn tại, hạn chế trong quá trình thực thi các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Tổng kết thi hành quy định của Luật KDBĐS 2014 cho thấy đã đạt được nhiều kết quả trong thực tiễn. Tuy nhiên, Luật KDBĐS 2014 dù hiện đại, tiến bộ tại thời điểm ban hành nhưng một số điều luật đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Quá trình triển khai thực hiện đến nay đã nảy sinh những tồn tại, bất cập, cụ thể như:

(1) Về kinh doanh bất động sản

Một là, phạm vi điều chỉnh và quy định của Luật KDBĐS 2014 chưa được rõ ràng hoặc có sự giao thoa với một số pháp luật khác như: Luật đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà ở (về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (về chuyển nhượng dự án bất động sản), pháp Luật dân sự (về hợp đồng kinh doanh…).

Hai là, Luật KDBĐS 2014 quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng mà chưa quy định cụ thể, riêng đối với một số loại bất động sản như nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, du lịch…(trong khi việc kinh doanh nhà ở lại được điều chỉnh cả trong Luật Nhà ở).

Ba là, Luật KDBĐS 2014 quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng chủ yếu là điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa quy định đầy đủ đối với các loại bất động sản hình thành trong tương lai khác (như công trình thương mại, dịch vụ, du lịch,…).

Bốn là, Luật KDBĐS 2014 quy định chung về kinh doanh quyền sử dụng đất và chưa quy định cụ thể đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở, đầu tư xây dựng công trình theo dự án.

Năm là, Luật KDBĐS 2014 quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản tuy nhiên còn có sự giao thoa về chuyển nhượng dự án theo pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai.

 (2) Về kinh doanh dịch vụ bất động sản (dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản)

Một là, Luật KDBĐS 2014 đã có quy định về điều kiện, trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới bất động còn đơn giản; chưa kiểm soát tốt được hoạt động của các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, thực tế còn bất cập như:

– Một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng.

– Bên cạnh những nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp có không ít những người hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản.

– Cá nhân môi giới đều không tự giác kê khai nộp thuế theo quy định, nhưng pháp luật hiện nay lại thiếu công cụ để kiểm soát việc này, dẫn đến tình trạng thất thu cho ngân sách nhà nước.

Hai là, mô hình sàn giao dịch kinh doanh bất động sản đã được quy định nhưng hoạt động còn bất cập, chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; quy định về điều kiện thành lập, hoạt động…sàn giao dịch bất động sản còn đơn giản, dẫn đến có nhiều bất cập trên thực tế như:

– Chưa hình thành được hệ thống giao dịch đồng bộ, hoạt động có hiệu quả, đảm bảo kiểm soát tốt tính pháp lý của các giao dịch bất động sản, bảo vệ được quyền lợi của người tiêu dùng.

– Quản lý nhà nước về thông tin thị trường bất động sản với thực tiễn, đơn cử như việc nhiều Sở Xây dựng địa phương không quản lý được số lượng các sàn giao dịch bất động sản còn hoạt động hay đã đóng cửa; chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch này cũng chưa có công cụ quản lý nhà nước hữu hiệu để đánh giá và quản lý.

– Còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường BĐS.

(3) Về điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản

Một là, các giải pháp điều tiết, bình ổn thị trường trong một số giai đoạn chưa đảm bảo đồng bộ, thiếu nền tảng quy định pháp luật, thiếu chủ động về nguồn lực nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm.

Hai là, thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào; cơ cấu sản phẩm bất động sản không phù hợp, dư thừa bất động sản cao cấp, thiếu bất động sản đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.

Ba là, giá nhà ở, giá bất động sản đặc biệt là tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế.

Bốn là, tình trạng đầu cơ bất động sản vẫn còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương, nhất là tại các khu đô thị lớn, khiến cho hoạt động của thị trường bất động sản thiếu tính bền vững và ổn định.

(4) Về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

Một là, quy định về công khai, quản lý thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện còn rải rác trong một số điều khoản của Luật KDBĐS 2014 và được quy định cả trong Luật Nhà ở, cũng như cụ thể hóa tại Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin phục vụ quản lý kinh doanh bất động sản vẫn còn chậm, gặp nhiều vướng mắc, chưa đảm bảo yêu cầu.

Hai là, nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất động sản chưa được quy định đầy đủ; chưa phân định cụ thể, rõ ràng giữa các Bộ, ngành và giữa các cơ quan trung ương với địa phương.

Ba là, công tác thanh, kiểm tra, xử lý sai phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thực hiện chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục.

Thực tế đó, đặt ra các yêu cầu nâng cao năng lực, hiệu quả trong công tác quản lý và thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới. Tại nhiều diễn đàn doanh nghiệp, diễn đàn đầu tư kinh doanh thì ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp đều đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản cần sớm được sửa đổi để không chỉ khắc phục những vướng mắc, bất cập từ thực tiễn thi hành mà còn bổ sung những quy định mới nhằm tạo khung pháp lý đầy đủ hơn, thông thoáng hơn, linh hoạt hơn, hiệu quả hơn trong hoạt động kinh doanh bất động sản để tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp Việt Nam, thu hút tối đa nguồn nhân lực chất lượng cao, tiếp cận và thu hút các nguồn vốn đa dạng, tiếp cận và ứng dụng công nghệ hiện đại.

Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cần được sửa đổi, bổ sung để đề cập đầy đủ hơn các hình thức, loại hình kinh doanh bất động sản (đặc biệt là các loại hình kinh doanh bất động sản mới được hình thành); đảm bảo thực thi hiệu quả trong thực tế áp dụng và tạo môi trường pháp lý hiệu quả cho phát triển năng lực của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tạo động lực cho phát triển thị trường bất động sản.

Phần 2: Những nội dung mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có bố cục gồm 10 chương với 83 điều, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Đối tượng áp dụng của Luật là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.

1. Mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam

Một điểm mới trong dự thảo luật vừa được Quốc hội thông qua là hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.