Đề cương tuyên truyền Luật Nhà ở năm 2023

Luật Nhà ở năm 2023 được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 6, ngày 27/11/2023, với  468 đại biểu tham gia biểu quyết (bằng 94.74% tổng số ĐBQH); có 423 đại biểu tán thành (bằng 85.63% tổng số ĐBQH); có 34 đại biểu không tán thành (bằng 6.88% tổng số ĐBQH); có 11 đại biểu không biểu quyết (bằng 2.23% tổng số ĐBQH). Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực là từ ngày 1-1-2025

Decuongtuyentruyen.com giới thiệu tới  bạn đọc Đề cương tuyên truyền Luật Nhà ở năm 2023 , gồm 02 phần: Phần 1. Sự cần thiết ban hành Luật Nhà ở. Phần 2: Những nội dung mới của Luật Nhà ở.

Phần 1. Sự cần thiết ban hành Luật Nhà ở

1. Thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước

 Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội khóa 13 thông qua đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở: từ phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quản lý nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở trong đó có chính sách nhà ở xã hội đã giúp hàng triệu người dân có khó khăn về nhà ở, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, hộ nghèo tại khu vực nông thôn tạo lập được chỗ ở hợp pháp và ổn định, bảo đảm thực hiện chính sách an sinh – xã hội của đất nước. Luật Nhà ở năm 2014 đã góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, thông thoáng, tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận các thủ tục và dịch vụ công, huy động tối đa các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển kinh tế – xã hội.

 Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đã nêu: “hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản. Xây dựng thể chế và các mô hình phù hợp để gắn kết quá trình công nghiệp hoá với đô thị hoá và xây dựng nông thôn mới. Xây dựng chính sách xã hội về nhà ở”.

Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã nêu: “Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội” (Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 05 năm 2016 – 2020 và phương hướng nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 05 năm 2021 – 2025).

Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 10 năm 2021 – 2030, Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 10 năm 2021 – 2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 05 năm 2021 – 2025 có nêu: “Giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở; có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội”; “bố trí hợp lý khu dân cư và hỗ trợ phát triển nhà ở cho người dân tại các vùng thường xuyên chịu tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu”.

 Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 19/5/2018, Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khóa XII về tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ các cấp, nhất là cấp chiến lược, đủ phẩm chất, năng lực và uy tín, ngang tầm nhiệm vụ, có nêu: “Xây dựng chính sách nhà ở theo hướng: Nhà nước thống nhất ban hành cơ chế, chính sách; địa phương quy hoạch đất ở, nhà ở; cán bộ, công chức, viên chức mua và thuê mua”; “Cải cách chính sách tiền lương và nhà ở để tạo động lực cho cán bộ phấn đấu, toàn tâm, toàn ý với công việc”.

 Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” xác định mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan (trong đó có Luật Nhà ở 2014) bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Tại các Nghị quyết về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật của Chính phủ (số 66/NQ-CP ngày 01/7/2021, số 13/NQ-CP ngày 30/01/2022, số 27/NQ-CP ngày 28/02/2023, số 52/NQ-CP ngày 14/4/2023), Chính phủ đã thống nhất về sự cần thiết, quan điểm, mục tiêu sửa đổi Luật Nhà ở 2014 cũng như các nội dung cơ bản của dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); đồng thời Chính phủ cũng đã cho phép Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023).

2. Khắc phục những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn 08 năm thi hành Luật Nhà ở năm 2014

Kết quả tổng kết thực tiễn 08 năm thi hành Luật Nhà ở năm 2014 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Nhà ở năm 2014 vẫn tồn tại một số bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung cụ thể như sau:

Thứ nhất, các quy định về sở hữu nhà ở có các tồn tại, hạn chế như sau:

– Quy định về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

          Quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phân tán tại Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản dưới luật, chưa thể hiện rõ trách nhiệm cụ thể của từng cơ quan trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, một số địa phương vẫn còn phân giao trách nhiệm quản lý nhà ở không đúng quy định.

Ngoài ra, hiệu lực hiệu quả trong quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn chưa bảo đảm, vẫn còn hiện tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được bố trí sử dụng.

– Quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam:

          Pháp luật về đất đai không có quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây dựng nhà ở, dẫn đến hạn chế quyền phát triển nhà ở của đối tượng này; về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài: một số quy định còn đang tản mát tại các văn bản dưới luật nên cần thiết phải luật hóa để bảo đảm tính pháp lý trong thực hiện.

Thứ hai, các quy định liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở có các tồn tại, hạn chế như sau:

– Quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở còn phân tán tại nhiều điều khoản của Luật, Nghị định và Thông tư dẫn đến việc áp dụng thực hiện chưa thống nhất tại các địa phương.

– Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cụ thể mối liên hệ, tương tác của chương trình phát triển nhà ở với hệ thống các quy hoạch khác có liên quan như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để làm căn cứ xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

– Việc quy định phải xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm làm giảm tính chủ động, thiếu linh hoạt trong công tác phát triển nhà của địa phương, gây khó khăn trong công tác thực hiện, quản lý, giám sát.

– Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cụ thể việc kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở từ cấp Trung ương đến địa phương, dẫn đến việc xây dựng, tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương chưa đạt được hiệu quả cao.

Thứ ba, các quy định về phát triển nhà ở có các tồn tại, hạn chế như sau:

– Một số quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay đã được điều chỉnh trong hệ thống pháp luật đầu tư, Luật số 03/2022/QH15 về sửa 09 Luật cụ thể như việc chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở,… do đó, Luật Nhà ở cần phải điều chỉnh để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật như việc xác định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại,…

– Các yêu cầu trong phát triển dự án nhà ở cần phải được cập nhật, bổ sung để kịp thời điều chỉnh thực tiễn phát sinh. Quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở được nhiều hệ thống pháp luật điều chỉnh (pháp luật đầu tư, đất đai, xây dựng,…) nên thời gian vừa qua, các địa phương còn lúng túng trong triển khai thực hiện, do đó cũng cần có quy định thống nhất các bước thực hiện dự án.

– Quy định hiện hành về các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở, khu đô thị còn phân tán ở nhiều pháp luật khác nhau nên việc áp dụng thực hiện còn chưa thống nhất gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ đầu tư xây dựng dự án trong quá trình triển khai thực hiện.

Thứ tư, việc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

– Các nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư và hình thức bố trí tái định cư chưa cụ thể nên các địa phương vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện.

– Nhiều dự án nhà ở tái định cư được xây dựng trước năm 2014 không đáp ứng yêu cầu của người dân dẫn đến một số quỹ nhà ở phục vụ tái định cư đã hình thành đầu tư xây dựng, không có nhu cầu sử dụng gây lãng phí tài sản Nhà nước nhưng chưa có cơ chế chuyển đổi quỹ nhà này sang mục đích khác.

– Mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã cho phép mua hoặc đặt hàng nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư nhưng cơ chế thực hiện vẫn chưa được quy định cụ thể, do đó một số địa phương chưa có đủ cơ sở pháp lý để triển khai.

Thứ năm, việc phát triển quản lý nhà ở công vụ còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

– Nhiều cán bộ thuộc diện được điều động, luân chuyển về Trung ương nhưng do quy định hạn chế về đối tượng thuê nhà ở công vụ nên chưa được bố trí cho thuê nhà ở công vụ và phải đi thuê nhà ở thương mại, gặp nhiều khó khăn ^[1].

– Quỹ nhà ở công vụ bị dôi dư chưa được sử dụng để bố trí cho thuê dẫn đến hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị nội thất của nhà ở công vụ xuống cấp nhanh, dẫn tới lãng phí nguồn lực của Nhà nước.

Thứ sáu, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

– Chưa có sự thống nhất giữa quy định của pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật có liên quan. Tại Điều 99, Điều 110 Luật Nhà ở 2014 thì chỉ phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng để cải tạo, xây dựng lại nhưng pháp luật về nhà ở cũng chưa xác định thế nào là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, trong khi đó pháp luật về xây dựng lại có quy định về xử lý đối với công trình hết thời hạn sử dụng, công trình có dấu hiệu nguy hiểm nên trong quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

– Chưa có quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 về các trường hợp phải thực hiện cải tạo, phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư còn chưa rõ ràng nên trong quá trình triển khai thực hiện còn gặp nhiều khó khăn.

– Theo quy định tại Điều 113 Luật Nhà ở năm 2014 có 02 hình thức thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gồm: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện dự án; Nhà nước đầu tư từ ngân sách hoặc thông qua hình thức hợp đồng chuyển giao. Theo quy định này thì việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào việc chủ sở hữu nhà chung cư có đồng thuận, lựa chọn và đề xuất được doanh nghiệp làm chủ đầu tư hay không hoặc phải thực hiện dự án theo hình thức đầu tư từ ngân sách hay hình thức hợp đồng chuyển giao. Trên thực tế, nhiều chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng cần cải tạo, xây dựng lại nhưng chủ sở hữu không thể thống nhất lựa chọn được doanh nghiệp làm chủ đầu tư và cũng chưa có quy định Nhà nước có trách nhiệm xử lý các trường hợp này, trong khi số lượng nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại nhiều, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước rất hạn chế; Luật PPP đã bỏ hình thức BT dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nên không thể thực hiện được các dự án, làm chậm quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

– Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí chỗ ở tạm thời, điều kiện, chất lượng chỗ ở tạm thời nên không thể di dời người dân để thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định việc bồi thường được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu mà chưa quy định về các nguyên tắc, nội dung của việc bồi thường, khung hệ số bồi thường, việc bồi thường các phần diện tích thuộc sở hữu chung (hành lang, cầu thang…), diện tích thuộc sở hữu nhà nước, đặc biệt quy định về thời gian hoàn thành dự án để bàn giao nhà ở cho người dân tái định cư nên trên thực tế người dân không đồng thuận di dời, bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án.

Thứ bảy, việc phát triển nhà ở xã hội còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

          – Việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế – địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.

          – Luật hiện hành chưa có quy định cho phép tổ chức kinh tế nước ngoài, quỹ đầu tư phát triển địa phương tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; một số quy định về hình thức phát triển nhà ở chưa đồng bộ với các luật mới được sửa đổi, bổ sung trong thời gian qua như pháp luật về đầu tư công, đầu tư, đầu tư theo hình thức hợp tác công – tư, xây dựng…

– Quy định về điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản… dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài.

– Quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa đủ khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; chưa thống nhất với pháp luật về thuế, đầu tư, đầu tư công…

– Quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê để “trống”, lãng phí, trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn.

– Giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý khác như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,.. trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% đã làm nản lòng các chủ đầu tư do lợi nhuận thu được quá thấp.

– Một số loại hình nhà ở cho các đối tượng chính sách hiện đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn nhưng chưa được Luật hoá như: nhà lưu trú cho công nhân; nhà ở của lực lượng vũ trang.

– Luật Nhà ở hiện hành chưa cho phép các doanh nghiệp được mua, thuê mua nhà ở xã hội để bố trí hoặc cho cán bộ, nhân viên lao động của doanh nghiệp thuê lại.

Thứ tám, các quy định về tài chính cho phát triển nhà ở cũng còn một số tồn tại, hạn chế như sau:

          – Quy định về nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng và chưa đầy đủ như: các nguồn vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư phát triển,…; chưa có quy định về nguyên tắc huy động, sử dụng vốn, hình thức huy động vốn dẫn đến nhiều trường hợp huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở thương mại vượt quá khả năng thanh toán, chưa thống nhất với pháp luật có liên quan; nhiều trường hợp thực hiện huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc, phiếu giữ chỗ, phiếu đăng ký…trước thời điểm dự án đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật, dẫn đến gây rủi ro cho khách hàng và phát sinh các tranh chấp phức tạp.

          – Các nguồn vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội còn hạn chế, dàn trải, chưa đảm bảo đủ để thực hiện cho vay ưu đãi đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, một số quy định liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư công.

Thứ chín, các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng có một số tồn tại, hạn chế như sau:

– Chưa có quy định về cách tính lô-gia, hộp kỹ thuật trong việc xác định diện tích sử dụng căn hộ; quy định về thời gian bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư sang Ban quản trị là chưa phù hợp; thiếu quy định cụ thể về cách thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư (trực tiếp, trực tuyến…), về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

– Chưa có quy định về quản lý, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư sau đầu tư, về trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư, chưa quy định trách nhiệm của các bên có liên quan như chủ đầu tư, chính quyền địa phương, nguồn kinh phí quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư.

Thứ mười, việc quản lý, sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

– Nhiều địa phương thực hiện không đúng các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, không bảo đảm chất lượng sống của người dân, nhất là nhà ở tái định cư.

– Tại một số địa phương còn buông lỏng quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, chưa hoàn thành tiếp nhận bàn giao nhà ở, chưa ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở dẫn đến tình trạng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị chiếm dụng hoặc cho thuê không đúng đối tượng hoặc bị bỏ trống không sử dụng vẫn xảy ra, chưa có quy định về chuyển đổi công năng sử dụng đã gây tình trạng lãng phí, sử dụng nhà ở không hiệu quả.

– Các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở biệt thự, nhà ở có giá trị văn hóa, lịch sử còn chung chung, mang tính nguyên tắc, chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ kinh phí để di dời, giảm mật độ dân cư, tạo điều kiện cho việc bảo tồn các nhà ở có giá trị về lịch sử, văn hóa, kiến trúc.

– Chưa có quy định cụ thể về thu hồi nhà ở, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước dẫn đến cơ quan nhà nước không có cơ sở để xử lý khi người sử dụng có hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà ở.

– Một số quy định về giao dịch nhà ở trong Luật Nhà ở năm 2014 có sự trùng lắp, chồng chéo về phạm vi điều chỉnh với Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản gây khó khăn trong quá trình thực hiện.

– Quy định về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân còn chưa cụ thể, thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng dẫn tới nhiều nhà ở không đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật… Nhiều trường hợp sau khi xây dựng xong vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở dẫn đến các chủ sở hữu bị hạn chế các quyền khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở.

Xuất phát từ những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014 nêu trên, đồng thời để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, nhà nước trong lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở thì việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) để thay thế cho Luật Nhà ở năm 2014 là hết sức cần thiết.

[1] Số lượng các căn hộ công vụ hiện chưa bố trí cho thuê tại Trung ương và địa phương còn khá nhiều, do tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ bị thu hẹp so với trước đây (tại Trung ương: cán bộ có hệ số phụ cấp chức vụ từ 1,3 trở lên; tại địa phương: cán bộ có hệ số phụ cấp chức vụ từ 0,9 trở lên). Ngoài ra, hàng năm ngân sách nhà nước vẫn phải cấp bù kinh phí quản lý vận hành cho các căn hộ công vụ đã bàn giao nhưng chưa bố trí cho thuê.

Phần 2: Những nội dung mới của Luật Nhà ở

Luật Nhà ở năm 2023 gồm 13 chương và 198 điều, có hiệu lực 01/01/2025

3.1. Về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh 

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã dành một Chương riêng để quy định cụ thể về xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh nhằm tạo cơ sở pháp lý cho địa phương thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở. Trong đó, có một số điểm mới như:

– Quy định về kỳ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm.

– Quy định chặt chẽ hơn về việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; bỏ quy định lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Việc bổ sung, quy định chặt chẽ về điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là nhằm tránh tình trạng điều chỉnh liên tục chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong thời gian qua, hạn chế việc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án không sát với nhu cầu thực tế, tránh tình trạng lệch pha cung cầu. Đồng thời việc sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định cũng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương chủ động trong theo dõi, triển khai thực hiện  chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

3.2. Về phát triển nhà ở

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã sửa đổi, bổ sung các quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, cụ thể là:

– Bổ sung quy định mới về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn đầu tư dự án xây dựng nhà ở nhằm góp phần tạo hành lang pháp lý rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

– Sửa đổi, bổ sung quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo Luật Đất đai, theo đó quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận nhận chuyển (sửa đổi) thuộc trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (không thông qua đấu giá, đấu thầu).

– Sửa đổi, bổ sung quy định về đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ theo hướng mở rộng đối tượng được thuê nhà ở công vụ nhằm bảo đảm tạo điều kiện về chỗ ở yên tâm công tác.

– Sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở tái định cư để đảm bảo thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi).

– Bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê của Luật theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm toàn tính mạng và tài sản của người dân, cụ thể là:

+ Cá nhân có quyền sử dụng đất ở đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở đối với trường hợp: (1) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; (2) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

+ Cá nhân có quyền sử dụng đất ở xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải: (1) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; (2) Đáp ứng yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân; (3) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

3.3. Về cải tạo, xây dựng lại chung cư

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để nâng cao hiệu lực pháp lý và bổ sung một số quy định đặc thù để tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng như khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, cụ thể:

 – Bổ sung quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư bởi vì đây là loại dự án đặc thù nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia đầu tư, xây dựng cải tạo lại nhà chung cư.

– Bổ sung quy định về di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư, trong đó, quy định rõ quyền và trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư; kinh phí di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư được tính trong tổng mức đầu tư dự án, nhà đầu tư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí này nếu Nhà nước đã ứng ra để thực hiện.

– Bổ sung quy định việc chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu nhà chung cư, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định đối với các chung cư cũ, xây dựng trước năm 1994 thì tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành về việc áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ; đối với các chung cư mới, xây dựng sau năm 1994 mà thuộc diện xây dựng lại do vẫn phù hợp với quy hoạch thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư, nếu không đóng góp kinh phí thì được bồi thường quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ.

3.4. Về chính sách về nhà ở xã hội

 (1) Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 xác định rõ trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa phương, theo đó giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Việc trao quyền gắn với trách nhiệm nhằm tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương triển khai thực hiện.

(2) Hình thức phát triển nhà ở xã hội

Bổ sung 02 hình thức mới là phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Theo đó, bên cạnh việc được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì đối tượng công nhân, người lao động tại khu công nghiệp còn được thuê nhà lưu trú công nhân; đối tượng là lực lượng vũ trang nhân dân được mua, thuê, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đồng thời, đề xuất doanh nghiệp được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho công nhân, người lao động của mình thuê.

Bổ sung quy định cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

(3) Điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định cụ thể về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng cải cách thủ tục hành chính nhiều hơn, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp thuận lợi hơn khi đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, Luật bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú khi mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập; đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng.

(4) Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Sửa đổi, bổ sung nhiều ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội như:

Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất ở (hoặc 20% tổng diện tích sàn xây dựng của dự án) để xây dựng công trình, kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận.

(5) Một số chính sách khác

Việc lựa chọn Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thực hiện đồng bộ theo pháp luật về đầu tư, đất đai, đấu thầu nhằm đảm bảo thống nhất hệ thống pháp luật.

Việc xác định giá bán, cho thuê mua, cho thuê được quy định cụ thể phương pháp xác định và thời điểm xác định, đảm bảo cụ thể, dễ thực hiện.

3.5. Về tài chính cho phát triển nhà ở

Bổ sung quy định các hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở; bổ sung quy định về vốn nhà nước để phát triển nhà ở; đưa một số quy định về nguyên tắc huy động, sử dụng nguồn vốn từ Nghị định lên Luật để nâng cao hiệu lực của quy định.

3.6. Về quản lý, sử dụng nhà ở

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 bổ sung, luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành, nhằm bảo đảm tính pháp lý cho công tác quản lý sử dụng nhà ở như:

– Quy định về quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử, nhà biệt thự; quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; các trường hợp nhà ở phải phá dỡ; yêu cầu khi phá dỡ nhà ở.

– Bổ sung mới một số quy định như: Quy định cụ thể về chuyển đổi công năng nhà ở; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

3.7. Về quản lý sử dụng nhà chung cư

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã bổ sung, sửa đổi một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần sử dụng chung của nhà chung cư nhằm khắc phục các tranh chấp khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà chung cư, cụ thể như:

– Bổ sung quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở;

– Bổ sung quy định cách xác định phần sở hữu chung đối với thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia.

– Bổ sung quy định trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản bảo trì do Ban quản trị quản lý để bảo trì nhà chung cư theo quy định.

rubi