BLog đề cương tuyên truyền pháp luật Đề cương tuyên truyền văn bản luật
Decuongtuyentruyen.com giời thiệu tới bạn đọc Tình huống hòa giải ở cơ sở trong lĩnh vực đất đai
- Tình huống hòa giải trong lĩnh vực xây dựng, môi trường
- Tình huống hòa giải trên lĩnh vực dân sự năm 2026
- Tình huống hòa giải ở cơ sở trong lĩnh vực hôn nhân và gia đình
3.1. Câu chuyện 01
MẢNH ĐẤT VÀ VẾT NỨT
* Nội dung vụ việc
Vợ chồng ông Hoàng, bà Phương có quyền sử dụng 865m2 đất ở tại xã Tâm Lâm (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Năm 2017, vợ chồng ông Hoàng Phương cắt 200m2 (10m x 20m) trong đất này chuyển nhượng cho vợ chồng ông Duy bà Thủy, hai bên đã làm thủ tục chuyển nhượng và ông Duy, bà Thủy đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Duy, bà Thủy đã xây nhà cấp 4 với diện tích 80m2 trên đất này và xây tường bao quanh 200m2 đất của mình. Đầu năm 2025, ông Duy, bà Thủy phá nhà cấp 4 đi và xây nhà mái bằng 3 tầng. Ngay khi đào móng, ông Hoàng cho rằng ông Duy đã lấn sang đất của mình 20cm chiều ngang, tương đương 4m2 đất (20 cm rộng x 20m dài). Ông Hoàng yêu cầu ông Duy lùi lại 20 cm chiều rộng để trả lại đất cho ông. Tuy nhiên, ông Duy không đồng ý vì cho rằng mình đã đào móng đúng phần diện tích được cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, hai bên cãi vã, tranh chấp xảy ra khiến ông Duy không thể tiếp tục đào móng, xây nhà theo kế hoạch đề ra. Ông Duy đã đề nghị Tổ hòa giải ở cơ sở giải quyết.
* Quá trình hòa giải
Tổ hòa giải đã phân công ông Cương hòa giải viên thực hiện hòa giải tranh chấp giữa gia đình ông Hoàng Phương và gia đình ông Duy Thủy. Ông Cương đã đến gặp gỡ từng gia đình, xem xét sổ đỏ của mỗi bên, xem xét thực tế công trình đang đào móng. Ông Cương đề nghị mời cán bộ địa chính của xã tham gia vào hòa giải thì được gia đình ông Duy đồng ý, còn ông Hoàng không có ý kiến (nói là tùy hòa giải viên quyết định). Do đó, hòa giải viên đã đến gặp anh Quân là cán bộ địa chính của xã. Sau khi nghe hòa giải viên trình bày, anh Quân cho biết, diện tích đất của hai bên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nên rất thuận tiện, các bên theo đúng diện tích, ranh giới ghi trên thửa đất để thực hiện quyền của mình theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024. Theo cán bộ địa chính, cần mời thêm Công ty đo đạc để xác định tính chính xác của mốc giới.
Mang vấn đề mời Công ty đo đạc đến xác định mốc giới cho ông Hoàng và ông Duy, cả hai người đều từ chối vì không ai chịu trả chi phí đo đạc (2 triệu đồng). Hòa giải viên đề nghị để bảo đảm quyền lợi của mỗi bên, bảo đảm tính khách quan, minh bạch và chính xác thì mỗi bên tranh chấp chịu một nửa chi phí. Sau khi cân nhắc thì cả hai người đã đồng ý và đề nghị hòa giải viên tổ chức buổi hòa giải sớm nhất. Trên cơ sở đó, hòa giải viên nhất trí tổ chức buổi hòa giải tại hôm đo đạc.
TẠI BUỔI HÒA GIẢI
Sau khi mọi người đã ổn định chỗ ngồi, hòa giải viên giới thiệu
Ông Cương – hòa giải viên: Hôm nay, tôi tổ chức buổi hòa giải này, nhằm giải quyết tranh chấp đất đai giữa vợ chồng ông Hoàng (nhìn vào ông Hoàng) và vợ chồng ông Duy (quay sang nhìn ông Duy). Được sự nhất trí của các bên và bảo đảm tính khách quan, chính xác, tôi đã mời anh Quân cán bộ địa chính và đại diện Công ty đo đạc cùng tham dự.
Sau đây tôi mời ông Hoàng trình bày sự việc cho mọi người cùng nghe.
Ông Hoàng – một bên tranh chấp: Thưa các cán bộ, gia đình tôi đã bán cho gia đình ông Duy 200m2 đất. Vừa qua ông ấy khởi công xây nhà đã lấn sang đất của nhà tôi 20m chiều ngang.
(Dừng lại một nhịp để thở)
Gia đình tôi đã nhiều lần góp ý, đề nghị ông Duy lùi phần móng lại để bảo đảm đúng diện tích của mình. Nhưng ông Duy không chịu, vì vậy, không còn cách nào khác tôi phải can thiệp để đội thợ nhà ông Duy không tiếp tục thi công nữa. Chứ đổ móng, xây tường lên rồi rất khó xử lý.
(Ông Hoàng thở dài, ngồi xuống).
Ông Cương – hòa giải viên: Ông Duy có ý kiến gì với lời kể của ông Hoàng không?
Ông Duy – bên tranh chấp: Tôi không lấn chiếm gì cả, tôi cho thợ đào móng đúng trên móng tường rào mà tôi đã xây từ năm 2017.
(Ông quay sang phía ông Hoàng)
Tôi cũng nhiều lần yêu cầu ông Hoàng đưa ra căn cứ cho rằng tôi lấn chiếm nhưng ông Hoàng chỉ nói là nhìn bằng mắt thường cũng thấy.
Bà Thủy (xen vào): Chúng tôi xây nhà trên đất của mình. Không hơn, không kém (quay sang nhìn hòa giải viên và anh Quân địa chính, nhẹ giọng nhưng kiên quyết). Gia đình tôi chỉ mong được yên ổn sinh sống. Chúng tôi không chiếm đất của ai.
Ông Cương – hòa giải viên: Vâng, đất của hai gia đình đều có Giấy chứng nhận nên không khó để xác định mốc giới. Vì vậy, buổi hòa giải của chúng ta đã có anh Quân là cán bộ địa chính và anh Hùng là công ty đo đạc đây. Anh Hùng đã tiến hành đo dưới sự chứng kiến của các bên. Vì vậy có thể mời anh Hùng cho mọi người biết kết quả đo thế nào?
Anh Hùng – nhân viên công ty đo đạc: Kính thưa các quý vị, kết quả đo đạc ban nãy mà các vị đã chứng kiến. Chúng tôi đã trích xuất và in ra giấy đây rồi.
(anh ta đặt tay lên tập giấy trên bàn. Mọi người sốt ruột)
Anh Quân – cán bộ địa chính: Kết quả cuối cùng thế nào?
(Không khí trong phòng hơi chùng xuống)
Anh Hùng – nhân viên công ty đo đạc: Vâng, tôi công bố số liệu đây ạ. Kết quả đo đạc theo dấu mốc lấy móng nhà ông Duy đã đào như sau: Thửa đất nhà ông bà Hoàng Phương vừa đo có chiều dài 29,25m và chiều rộng là 30m, tức là 877,5m2. Còn đối với thửa đất nhà ông bà Duy Thủy vừa đo có chiều dài 19,93m và chiều rộng là 10 m, tức là diện tích 199,3m2.
Bà Thủy (nhanh nhảu): Thế là đã rõ như ban ngày, đấy tôi nói có sai đâu, chúng tôi không chiếm đất của ai.
Ông Cương – hòa giải viên: Bà Thủy cứ bình tĩnh, mời anh Quân có ý kiến ạ.
Anh Quân – cán bộ địa chính (với sang cầm tờ kết quả đo đạc): Kết quả đo đạc đã rõ, diện tích sử dụng của ông bà Hoàng Phương thực tế lớn hơn so với Giấy chứng nhận. Trong khi đó, diện tích của ông bà Duy Thủy còn thiếu một ít so với Giấy chứng nhận được cấp.
Ông Cương – hòa giải viên: Vâng, cám ơn anh Quân, anh Hùng. Các ông bà đã nghe, đã chứng kiến việc đo đạc, cá nhân tôi thấy giờ đo đạc bằng máy nên chính xác đến từng milimet, không như ngày xưa đo bằng dây, bằng sào nên có sự xê dịch. Vì vậy, tôi đề nghị ông bà Hoàng Phương và ông bà Duy Thủy có ý kiến phát biểu đề xuất giải pháp như thế nào?
Ông Duy – bên tranh chấp: Tôi rất thông cảm với ông Hoàng, đúng là khi đào móng thì có cảm giác như mảnh đất của tôi to rộng hơn so với lúc có cái nhà cấp 4. Tiện đây tôi cũng có lời đề nghị hàng xóm tối lửa tắt đèn có nhau. Vì vậy, mong ông rộng lượng bỏ qua những lời lẽ không phải lúc trước, mai tôi cho thợ tiếp tục làm ông nhé.
Ông Hoàng – một bên tranh chấp: Ừ thì đúng là khi thợ đào móng, tôi không thấy dấu vết của nền cũ đâu, đinh ninh là đã lấn sang 20 phân. Thôi có gì ông thông cảm.
Ông Cương – hòa giải viên: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. So sánh hiện trạng sử dụng đất, không có căn cứ xác định ông Duy lấn chiếm đất của ông Hoàng. Vì thế tôi lập biên bản hòa giải thành để làm căn cứ cho hai bên thực hiện nhé.
* Kết quả hòa giải
Ông Hoàng và ông Duy bắt tay nhau và cùng ký biên bản hòa giải thành. Ngay sau buổi hòa giải, ông Duy đã gọi thợ tiếp tục thi công xây dựng để kịp có nhà mới đón năm mới. Ông Duy còn có lời mời khi nào khánh thành nhà sẽ mời tất cả mọi người tham gia buổi hòa giải hôm nay về dự bữa cơm thân mật với gia đình ông để bày tỏ lòng cảm ơn, giúp ông không phải theo đuổi kiện tụng ra Tòa mà đã hóa giải mâu thuẫn, khúc mắc với người hàng xóm của mình, quan trọng hơn là tình cảm hai bên được hàn gắn.
3.2. Câu chuyện 02
CON ĐƯỜNG ĐƯỢC GỌI TÊN
* Nội dung vụ việc
Năm 2000, ông Chề Thín được thừa kế quyền sử dụng đất từ cha đẻ của mình. Cha ông Chề Thín nhận chuyển nhượng thửa đất này từ khoảng năm 1988, khi đó đã có con đường chiều ngang 02m, dài 107m (tương đương 214m2), dẫn từ phần đất này ra đường công cộng và ông Chề Thín sử dụng từ đó đến nay. Con đường này đi qua thửa đất thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông Vòng Lỷ và bà Lỷ Nhì. Hiện tại, ông Vòng Lỷ xếp đá ra đầu con đường khiến con đường bị thu hẹp chỉ còn khoảng 01m chiều ngang dẫn tới khó khăn việc đi lại của ông Chề Thín, đặc biệt là vận chuyển nông sản. Sau nhiều lần đề nghị vợ chồng ông Vòng Lỷ và bà Lỷ Nhì dỡ đá để ông Chề Thín có lối đi nhưng không được chấp nhận, hai bên đã tranh chấp. Ông Chề Thín đề nghị Tổ hòa giải tiến hành hòa giải.
* Quá trình hòa giải
Khi nhận được đề nghị của ông Chề Thín, thấy tính chất phức tạp của sự việc, Ông Phong – tổ trưởng Tổ hòa giải đã trực tiếp hòa giải vụ việc và đề nghị thêm bà Hương hòa giải viên cùng tiến hành.
Quá trình thu thập thông tin, các hòa giải viên đã nắm được những thông tin sau: Ông Chề Thín đề nghị được tiếp tục sử dụng con đường như cũ và thanh toán giá trị quyền sử dụng phần đất này cho ông Vòng Lỷ và bà Lỷ Nhì. Tuy nhiên vợ chồng ông Vòng Lỷ không đồng ý vì con đường chạy qua thửa đất của ông gây khó khăn cho gia đình ông Vòng Lỷ bố trí công năng sử dụng đất. Vì vậy ông Vòng Lỷ đề nghị cho ông Chề Thín mở lối đi ở dọc theo mép phía Đông phần đất của mình và ông Chề Thín phải thanh toán cho vợ chồng ông Vòng Lỷ giá trị quyền sử dụng phần đất đó cùng toàn bộ giá trị cây trồng hiện có trên đất. Ông Chề Thín không đồng ý mở lối đi theo đề xuất của ông Vòng Lỷ vì phần đất đó rất dốc và có quá nhiều tảng đá lớn không thể san ủi được, đồng thời cũng không dẫn vào đất của ông. Ông Chề Thín chỉ đồng ý mở lối đi theo con đường mòn ông đã đi hàng chục năm nay và đang tranh chấp.
Ngoài việc nghe các bên trình bày, để có thêm căn cứ hòa giải, ông Phong và bà Hương đã ra xem xét thực địa.
TẠI BUỔI HÒA GIẢI
Sau khi mọi người đã ổn định chỗ ngồi, hòa giải viên giới thiệu
Ông Phong: Hôm nay tôi chủ trì buổi hòa giải này nhằm giúp ông Chề Thín và ông Vòng Lỷ giải quyết mâu thuẫn về lối đi một cách ổn thỏa nhất trên tinh thần có tình có lý. Để bắt đầu, tôi xin đề nghị mọi người phát biểu trên tinh thần tôn trọng lẫn nhau, không phán xét, ngắt lời người khác.
Trên tinh thần chủ động, tôi mời ông Chề Thín trình bày về sự việc đã xảy ra cho mọi người cùng nghe.
Ông Chề Thín: Con đường mòn dẫn vào nhà tôi đang đi có hàng chục năm nay, từ hồi cha tôi mua miếng đất này. Bỗng dưng ông Lỷ xếp đá hơn nửa đường khiến tôi đi lại rất khó khăn, không kéo được xe cải tiến để chở thóc gạo, khoai mì. Nay tôi đề nghị ông Lỷ dỡ đá đi, trả lại con đường như từ xưa đến nay. Tôi sẽ đền bù cho ông Lỷ một khoản tiền.
Bà Hương (nhìn ông Chề Thín hỏi): Ông thấy thế nào từ khi ông Vòng Lỷ xếp đá ra đường đi?
Ông Chề Thín: Tôi thấy rất khổ sở, ngày trước hai người kéo xe cải tiến còn tránh nhau được, giờ chỉ còn đủ một bước chân. Tôi không thể làm ăn gì được.
Ông Phong (nhìn ông Vòng Lỷ hỏi): Ông thấy lời trình bày của ông Chề Thín vừa rồi có đúng sự thật không? Ông muốn bổ sung thêm gì không?
Ông Vòng Lỷ: Ông Chề Thín nói còn thiếu, con đường đó đúng là có từ thời ông bà, nhưng không có trong sổ đỏ nhà ông Chề Thín mà nằm trong sổ đỏ nhà tôi, nó cắt ngang đất nhà tôi thành 2 phần nên tôi không sử dụng được mảnh đất của mình vì cứ phải nhường đường cho ông Thín đi.
(Không khí căng thẳng)
Bà Hương (hỏi ông Lỷ): Hàng xóm ở với nhau bao nhiêu năm, ông không cho đi qua thì ông Chề Thín làm sao sinh sống được.
Ông Vòng Lỷ: À, tôi có cắt phần ven phía Đông đất nhà tôi để ông Thín đi đấy, nhưng ông ấy lại không chịu. Cứ đòi đi ngang qua đất của tôi.
Bà Hương (hỏi ông Thín): Thế sao ông không mở lối đi khác, chỗ đất mà ông Lỷ chỉ đấy? Mình đi nhờ thì chịu khó đi xa một chút cũng được.
Ông Chề Thín: Nhưng lối đó không đi được, toàn đá tảng to, dốc ngược và có đi vào đất nhà tôi đâu, lại đi vào đất nhà ông Cỏng.
Ông Phong: Tôi có ý thế này, đề nghị tất cả chúng ta cùng ra xem đất, thực hư thế nào thì mình bàn tiếp.
Mọi người nhất trí, cùng ra xem thực tế. Con đường mòn nhà ông Chề Thín vẫn đi hàng ngày quả thật cắt ngang đất nhà ông Vòng Lỷ, và con đường đang bị thu hẹp bởi dãy đá do gia đình ông Vỏng Lỷ xếp tại đó. Mọi người cùng xem con đường mà ông Vòng Lỷ cho ông Chề Thín mở để đi thì thấy dẫn có nhiều tảng đá ong tự nhiên lớn nằm trên lối đi, có những tảng đá cao khoảng 3-4m so với mặt đất. Hơn nữa phần cuối con đường mà ông Vòng Lỷ đề nghị mở lối đi cho ông Chề Thín lại không dẫn vào đất thuộc quyền sử dụng của ông Chề Thín mà dẫn vào thửa đất quyền sử dụng của ông Cỏng.
Sau khi đã cùng xem xét thực tế, mọi người đã nhận ra ngoài con đường đang tranh chấp thì ông Chề Thín không còn lối đi nào khác để đi từ đường công cộng vào đất thuộc quyền sử dụng của mình. Con đường mà ông Chề Thín yêu cầu được tiếp tục sử dụng đã hình thành từ thời cha ông, có lối đi thông thoáng và đường dây điện đi qua từ lâu. Những người xung quanh bao gồm bà Lỷ Nhì (vợ công Vòng Lỷ) và ông Cỏng hàng xóm đều thừa nhận ông Chề Thín chỉ có thế đi con đường mòn này.
Quay trở lại phòng hòa giải,
Ông Phong phát biểu: Tôi mời mọi người cùng ra xem thực địa để bảo đảm tính khách quan, chứ tôi và bà Hương đây đã xem trước đó rồi. Ông Chề Thín chỉ có một lối đi duy nhất để vào nhà mình là con đường mòn đã hình thành bấy lâu nay. Ông Vòng Lỷ ạ, việc cho ông Chề Thín đi nhờ không chỉ là tình làng nghĩa xóm mà còn là nghĩa vụ của ông được pháp luật quy định đấy.
Ông Vòng Lỷ: Nghĩa vụ gì, đất nhà tôi có sổ đàng hoàng, tôi cho đi nhờ từng ấy năm là đã tốt rồi. Đi mãi như thế ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của tôi, ai thương tôi?
Ông Phong phát biểu: Anh cứ bình tĩnh, đây nhé, Điều 254 Bộ luật dân sự quy định về quyền lối đi qua. Theo đó, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Bà Hương: Qua xem xét vừa rồi thì thấy quyền sử dụng đất của ông Chề Thín bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề, không có lối đi ra đường công cộng, không thể mở con đường khác ngoài con đường đã có đường dây điện 03 pha đang hiện hữu trên đất từ rất lâu. Mặc dù trong quá trình sử dụng con đường đã có ảnh hưởng đến gia đình ông Vòng Lỷ nên đã xảy ra tranh chấp trong thời gian dài; nhiều lần xác minh hiện trạng đất nhưng vẫn không thể mở lối đi nào khác ngoài lối đi hiện hữu.
Bà Lỷ Nhì: Sao lại có quy định vô lý như thế, đất nhà tôi có sổ, tôi muốn cho ai đi hay không đi là quyền của tôi. Ai cấm. Tôi không cho đi như cũ đấy, tôi đã cho đi ven theo mép đất là tốt lắm rồi.
Ông Phong phát biểu: Thôi bà ơi, đừng gây căng thẳng nữa, luật quy định thế rồi. Bà không cho không được đâu.
Bà Lỷ Nhì (hỏi ông tổ trưởng tổ hòa giải): Thế các ông làm gì được vợ chồng tôi?
Bà Hương: Bà bình tĩnh, ở đây không ai bênh ai cả, chúng tôi chỉ vì việc chung tôi. Bà thấy đấy, người ta có lối đi nào khác nữa đâu.
Bà Lỷ Nhì: Ơ người ta không có lối đi là tôi phải cắt đất của mình cho người ta à. Thật vô lý.
Ông Phong: Bà cũng không phải thiệt gì đâu, bà bố trí cho người ta lối đi thì người ta cũng phải đền bù cho bà một khoản tiền. Luật đã quy định rất rõ rồi.
Bà Lỷ Nhì: Khoản đấy là bao nhiêu?
Ông Phong: Bao nhiêu là do hai bên thỏa thuận.
Bà Lỷ Nhì: Ông Vòng Lỷ, ra đây tôi bảo.
(Hai vợ chồng thì thầm một lúc rồi quay lại).
Ông Vòng Lỷ: Luật đã quy định thế, các ông bà ở Tổ hòa giải cũng phân tích kỹ rồi. Thôi thì vợ chồng tôi vẫn tạo điều kiện cho ông Chề Thín tiếp tục đi, nhưng ông phải trả tiền cho tôi đấy.
Ông Chề Thín: Tôi đồng ý mà, giá đất bao nhiêu, ông cứ đo diện tích rồi nhân tiền, tôi trả ông ngay.
Ông Phong: Đấy các ông thống nhất được ngay từ đầu có phải tốt không. Được rồi, ý ông bà Vòng Lỷ định tính bao nhiêu tiền một mét đấy.
Bà Lỷ Nhì: Tôi cứ tính thế này các ông bà xem có được không, thôi chỉ lấy 200.000 đồng một mét vuông. Lối đi này rộng 2 mét, dài 107 mét. Các ông bà nhân xem diện tích là bao nhiêu.
Bà Hương lấy điện thoại ra nhân
Bà Hương: 214 mét vuông các ông bà ạ, thế…. là…. (tiếp tục nhân) 42 triệu tám trăm nghìn đồng (nhìn sang ông Vòng Lỷ). Ông Chề Thín thấy được không?
Ông Chề Thín: Được, tôi đồng ý.
Ông Phong: Vợ chồng ông bà Vòng Lỷ cũng nhất trí nhận 42 triệu tám trăm và đồng ý cho ông Chề Thín tiếp tục sử dụng con đường mòn như cũ chứ.
Ông Vòng Lỷ: Nhất trí.
Ông Phong: Tiện đây, tôi thông báo với mọi người tin rất mừng là bà Hương sẽ lập biên bản hòa giải thành. Mong mọi người đã nhất trí cách giải quyết này thì ký vào biên bản. Sau đó, ông Chề Thín hoặc ông Vòng Lỷ hoặc cả hai ông có thể mang ra Tòa án đề nghị công nhận kết quả hòa giải thành. Việc được Tòa án ra quyết định công nhận sẽ có giá trị thi hành như bản án, quyết định của Tòa án đấy các ông bà ạ. Nhưng nhớ là phải đề nghị sớm nhé, trong thời hạn 06 tháng kể từ hôm nay. Còn ai có ý kiến gì nữa không?
* Kết quả hòa giải
Nghe lời phân tích của hòa giải viên, các bên đã nhất trí ký vào biên bản hòa giải thành. Để bảo đảm thực hiện, ông Phong còn hướng dẫn ông Chề Thín thực hiện thủ tục nộp đơn đề nghị Tòa án nhân dân ra quyết định công nhận hòa giải thành. Ông Chề Thín lại tiếp tục sử dụng con đường như từ trước đến nay.
3.3. Câu chuyện 03
HÀNG RÀO KÝ ỨC
* Nội dung vụ việc
Năm 1997 vợ chồng ông Thi và bà Cúc nhận quyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 451m2 đất ở khu dân cư. Năm 2017 vợ chồng ông Thi Cúc xây tường rào bao quanh đất của mình, việc xây dựng được hàng xóm giáp ranh đồng ý và không xảy ra tranh chấp gì. Vợ chồng ông Thi Cúc sử dụng ổn định theo ranh giới đó đến nay và không tranh chấp với ai.
Năm 2018 ông Văn nhận chuyển nhượng của bà Huệ thửa đất rộng 328m2 và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phía đông của thửa đất tiếp giáp với nhà ông Thi Cúc. Đến năm 2024 ông Văn dự định tách thửa nên mời Công ty đo đạc bản đồ về đo đạc toàn bộ thửa đất thì phát hiện diện tích đất nhà mình bị thiếu 3,5m chiều ngang tương đương 18,30m2. Ông Văn cho rằng năm 2017 vợ chồng ông Thi Cúc xây tường rào đã lấn sang đất của ông (lấn trước khi ông “mua đất”), vì vậy ông đề nghị nhà Thi Cúc phá tường rào và trả lại 3,5m đất chiều ngang. Vợ chồng ông bà Thi Cúc không đồng ý và khẳng định mình sử dụng đất đúng diện tích, đúng ranh giới, không lấn chiếm của ai. Tranh chấp xảy ra căng thẳng giữa hai bên. Hàng xóm nhiều lần can ngăn khi họ cãi vã, vì vậy Tổ hòa giải của tổ dân phố đã vào cuộc. Sau nhiều lần đi lại, gặp gỡ, thuyết phục (hơn một năm sau), hai bên mới đồng ý tiến hành hòa giải.
* Quá trình hòa giải
Để buổi hòa giải đạt hiệu quả, ông Đức – Tổ trưởng tổ hòa giải xin ý kiến các bên là mời các thành phần liên quan gồm mời bà Hữu tổ trưởng tổ dân phố 2 nhiệm kỳ từ 2015-2021, mời cán bộ địa chính, và một số hộ dân liền kề tham dự buổi hòa giải. Hai bên đã đồng ý với đề xuất của ông Đức.
TẠI BUỔI HÒA GIẢI
Ông Đức – Tổ trưởng tổ hòa giải: Hôm nay tôi chủ trì buổi hòa giải này, cũng rất mong các vị hợp tác để chúng ta thống nhất được cách giải quyết, các cụ có câu “an cư mới lạc nghiệp”. Nhà đất mà cứ tranh chấp nhau mấy năm trời thế này thì còn đâu thời gian để làm ăn, phát triển kinh tế, phải không các vị.
Tôi xin giới thiệu với các vị về thành phần dự buổi hòa giải hôm nay gồm có tôi và bà Giang đây (ông Đức đưa bàn tay hướng về phía bà Giang). Về đất cát là phải có công chức địa chính nên được sự nhất trí của các bên tôi mời anh Ngọc (công chức địa chính của phường). Đồng thời tôi mời bà Hữu, là tổ trưởng tổ dân phố giai đoạn trước và đại diện các hộ gia đình xung quanh.
Xin ý kiến của ông Văn và vợ chồng ông Thi Cúc có ý kiến gì về những người dự buổi hòa giải này không? Có mời thêm ai không hoặc không đồng ý người nào không được dự buổi hòa giải này không?
Ông Văn và vợ chồng ông Thi Cúc cùng nói nhất trí
Ông Đức: Để buổi hòa giải hiệu quả, tôi đề nghị chúng ta tuân thủ một số quy tắc sau: Một là tôi mời ai thì người đó sẽ phát biểu, phát biểu hết suy nghĩ của mình; hai là mọi người không cắt ngang người khác đang nói, chúng ta tôn trọng lẫn nhau; ba là không cãi vã, coi thường, hoặc mạt sát nhau. Các vị đồng ý chứ.
Vâng, sau đây, tôi mời ông Văn trình bày trước.
Ông Văn: Sổ đỏ nhà tôi ghi 382m2 mà tôi mời công ty đo đạc vào đo chỉ còn 356m2. Vậy tôi hỏi các ông bà ở đây, đất có ngót đi theo thời gian không ạ? Không ngót đúng không, thế thì chỉ có người lấn chiếm.
Bà Giang: Ô, ông này hay nhỉ, ông Đức vừa nhắc quy tắc trong buổi hòa giải này, chúng ta ở đây là để cùng làm sáng tỏ vấn đề chứ không phải móc máy nhau. Mời ông Văn nói tiếp.
Ông Văn: Tôi đã mời công ty đo đạc về thì thấy chiều ngang bị hụt so với sổ đỏ là 3,5m. Suy ra chỉ có nhà ông Thi Cúc đây lúc xây tường bao đã lấn sang từng ấy.
Bà Giang: Ý ông Thi Cúc thế nào?
Ông Thi (đập tay xuống bàn): Tường rào này tôi xây từ năm 2017, khi xây chủ cũ thửa đất đã bán ông cho Văn không phản đối gì. Ông Văn “mua đất” sau, lúc mua đã có tường này rồi. Giờ thấy thiếu thì bảo tôi lấn, thật không công bằng. Tôi thì lấn làm gì mấy mét đất, vì đất nhà tôi rất rộng 451 mét cơ mà, tôi lấn thêm vài mét để làm gì trong khi mình ở còn không hết. Tôi không hiểu sao nay đất nhà ông ấy thiếu lại đổ cho tôi.
Bà Cúc: Thực tình thì vợ chồng tôi cũng trăn trở, đất nhà mình thì rộng, cũng không lấy thêm làm gì. Tôi thấy ông Văn căng thẳng thì cũng bảo nhà tôi là hay cắt cho ông ấy cho xong chuyện đi. Nhưng nhà tôi không chịu vì như thế chả khác gì thừa nhận mình đã lấn chiếm. Đấy, khổ thế đấy các ông bà ạ.
Ông Đức: Vâng, tôi hiểu. Mời anh Thường cán bộ địa chính cho ý kiến xem thế nào?
Anh Thường: Thế này các bác ạ, việc số liệu thực tế chênh lệch tăng hoặc giảm so với số liệu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra có nhiều nguyên nhân. Nhưng phổ biến nhất là do đo đạc trong quá trình làm sổ. Có thể lúc đo, thiết bị còn thô sơ, lạc hậu dẫn đến không chính xác. Vì vậy có nhà thì đất rộng hơn trên sổ mấy chục mét, có nhà lại bị hụt đi. Để khắc phục tình trạng này thì khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai đã quy định: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Ông Văn (đầy hốt hoảng): Cán bộ nói thế không được, tôi đã mất đất lại còn đi làm lại sổ cho đúng với số hụt đi à. Không được, tôi phải kiện ra tòa để làm rõ trắng đen.
Anh Thường: Bác Văn cứ bình tĩnh ạ. Chúng ta sẽ giải quyết từ từ.
Ông Văn: Bình tĩnh là bình thế nào.
Ông Đức: Ô hay, ông cứ ngồi xuống nghe cho có đầu có cuối đã nào.
(Ông Văn ngồi xuống, mặt đầy căng thẳng)
Anh Thường: Cháu đã nghĩ bác Văn sẽ phản ứng như vậy, nên hôm nọ bác Cúc có ra Phường hỏi cháu xem cách giải quyết thế nào cho hợp tình, hợp lý. Cháu đã khuyên vợ chồng bác Thi Cúc đây mời Công ty đo đạc về đo xem sao. Mời bác Thi thông báo kết quả đo đạc cho mọi người ạ.
Ông Thi: Cũng may nhờ anh Thường hướng dẫn nên tôi thấy cách giải quyết rất hay, tôi đã mời công ty đo đạc về đo, kết quả là thửa đất nhà tôi cũng thiếu các ông bà ạ. Sổ của nhà tôi ghi 451m nhưng đo ra chỉ còn 437m2 thôi. Đấy, thế thì tôi biết đòi ai?
Tất cả mọi người trong phòng đều ồ lên ngạc nhiên.
Ông Thi (nói tiếp): Tôi cũng mời công ty đo đạc đã đo cho nhà ông Văn đến đo cho nhà tôi, tôi còn mời anh Thường chứng kiến, hôm đó có cả ông Trị ra xem nữa. Mọi người đều biết cả.
Ông Đức: Sự việc đã dần dần sáng ra đấy ạ. Tôi mời bà Hữu cho mọi người biết trước đây bà làm tổ trưởng thì có thấy tranh chấp giữa các bên không? Bức tường giữa nhà ông Thi và ông Văn được xây từ bao giờ?
Bà Hữu: Tôi làm Tổ trưởng nhiều năm, chưa từng thấy hai nhà tranh chấp bao giờ. Lúc ông Văn nhận chuyển nhượng của bà Huệ không mời tôi đến chứng kiến nên tôi không biết gì, sau này việc chuyển nhượng xong rồi tôi mới biết. Còn bức tường thì có lâu rồi, có trước khi ông Văn nhận chuyển nhượng đất này.
Ông Đức: Vâng, cám ơn tất cả. Tôi có thể tóm tắt lại câu chuyện như sau để mọi người hình dung: Năm 2018, ông Văn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Huệ nhưng không đo đạc bàn giao mốc giới trên thực địa. Phần đất phía đông giáp ranh với đất gia đình ông Thi, bà Cúc và có ranh giới là tường rào được ông Thi xây năm 2017. Lúc ông Thi xây tường này bà Huệ là chủ cũ không tranh chấp gì. Các gia đình đã sử dụng ổn định từ đó đến nay. Ông Văn cho rằng đầu năm 2017 ông Thi xây tường rào lấn đất nhưng bà Huệ không biết gì nên không có tranh chấp mà đến tận tháng 5/2024, sau khi có kết quả đo đạc, đối chiếu sơ đồ thửa đất ông Văn mới biết đất bị thiếu 3,5m (tương đương diện tích 18,30m2) dẫn đến tranh chấp kéo dài.
Căn cứ kết quả đo đạc hiện trạng thực tế, diện tích đất nhà ông Thi Cúc quản lý là 437m2 (giảm 14m2 so với Sổ được cấp); còn ông Văn quản lý 356m2 (giảm 26m2 so với sổ). Như vậy, các bên chỉ căn cứ vào diện tích giảm so với Giấy được cấp ban đầu để cho rằng bị lấn chiếm đất thì không đủ căn cứ. Vì cả hai nhà đều thiếu. Vì vậy rất mong các bác bình tĩnh, suy nghĩ lại.
Mời anh Thường cho ý kiến về vấn đề này.
Anh Thường: Như cháu đã nói ban đầu, việc đo đạc đất ngày xưa rất thủ công, bằng thước dây hoặc bằng sào nên không chính xác. Khi các bác nhận chuyển nhượng cũng không đo lại. Vì thế địa chính đã căn cứ vào sổ đỏ cũ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các bác nên dẫn đến tình trạng số liệu không khớp giữa sổ và thực tế.
Ông Đức: Vâng, cám ơn anh Thường. Đấy mọi việc sáng tỏ như ban ngày rồi. Còn lại các ông Văn và ông bà Thi trao đổi, thống nhất với nhau đi. Mời ông Văn nói trước đề xuất của mình.
Ông Văn: Đúng là tôi đã quá vội vàng, tự nhiên thấy mất đâu mấy chục mét đất thì không lo sao được. Nhưng qua đây cũng thấy là lỗi của mình lúc nhận chuyển nhượng, chả đo đạc gì, cứ bà Huệ đưa sổ thế nào thì nhận thế. (Quay sang ngại ngùng với ông Thi) Ông bà cho tôi xin lỗi, chứ biết đâu là lúc mình mua đã thiếu thế rồi.
Ông Thi: Tôi cũng biết là ông xót của, tấc đất tấc vàng mà. Bây giờ biết thế là được rồi, coi như hai nhà chưa có chuyện gì xảy ra.
Bà Cúc: Qua đây em cảm ơn bác Đức, bác Giang trong tổ hòa giải. Khổ hai bác cứ đi lại giữa hai nhà chúng em hơn năm trời, khuyên can, thuyết phục. Đấy, không có hai bác thì ông Văn kiện nhà em ra Tòa rồi đấy. (Bà Cúc cười giòn tan) cũng may là chưa kiện chứ không thì mất thời gian hầu tòa khổ lắm ạ.
Ông Đức: Thế tôi lập biên bản hòa giải thành, các ông bà ký vào đây nhé. Nhờ anh Thường và bà Hữu ký người tham gia hòa giải để làm chứng cho chúng tôi. Mà này, để lâu dài, các ông bà nên ra Phòng đăng ký đất đai thực hiện đính chính lại diện tích đất trên sổ đỏ theo đúng thực tế để thuận lợi trong các giao dịch sau này, đồng thời cũng chấm dứt triệt để nguy cơ tiếp tục tranh chấp nảy sinh. Thế để yên tâm tất cả các bên, các ông bà ạ.
* Kết quả hòa giải
Nghe hòa giải viên, các bên đã ký vào biên bản hòa giải thành. Hôm sau ông Thi có sang nhà ông Đức nhờ hướng dẫn làm đơn đề nghị Tòa án công nhận kết quả hòa giải. Vì ông biết, nếu được Tòa án ra quyết định công nhận thì từ nay trở đi vụ việc sẽ không bao giờ được lật lại nữa, quyết định của Tòa như bản án bắt buộc các bên phải thi hành.
3.4. Câu chuyện 04
RANH GIỚI ĐƯỢC LÀM RÕ
* Nội dung vụ việc
Năm 1992 Nông trường Quốc doanh giao đất cho một số công nhân của Nông trường để làm sản xuất nông nghiệp, trong đó có vợ chồng bà Minh ông Sơn được giao khoán cho sử dụng 131m2 đất, vợ chồng bà Mai ông Sĩ được giao 127m2 đất. Đến năm 2005 Ủy ban nhân dân tỉnh có Quyết định thu hồi đất của Nông trường Quốc doanh và giao cho Ủy ban nhân dân thị trấn quản lý (trong đó có phần đất đã giao cho công nhân). Năm 2007 vợ chồng bà Mai ông Sĩ chuyển nhượng phần diện tích của mình cho vợ chồng bà Thu ông Hoàng. Năm 2023 các hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đầu năm 2025 vợ chồng bà Minh Sơn chuẩn bị xây nhà, tiến hành đo đạc thì phát hiện đất thiếu 3,1m2 (dài 5,6m. rộng 0,6 m). Bà Minh cho rằng vợ chồng Thu Hoàng đã lấn đất hậu vào hậu phần đất của mình có chiều dài 5,6m, chiều rộng 0,6m. Sau nhiều lần đề nghị nhà Thu Hoàng trả đất không được, mâu thuẫn giữa hai gia đình căng thẳng, vợ chồng bà Minh Sơn cũng dừng lại không xây nhà nữa, đợi đòi xong đất sẽ xây. Tổ hòa giải khu phố đã phân công bà Cẩm và ông Lâm tiến hành hòa giải. Sau nhiều tháng gặp gỡ, trao đổi giữa hai gia đình, nghiên cứu pháp luật và dùng lý lẽ thuyết phục, đến nay hai bên mới đồng ý cùng ngồi lại với nhau để hòa giải.
* Quá trình hòa giải
Để buổi hòa giải đạt hiệu quả, bà Cẩm đã đề nghị hai gia đình mời Công ty K đến đo đạc thực tế và mời cán bộ địa chính của xã tham dự buổi hòa giải, hòa giải viên cũng đã chuẩn bị các bản phô tô Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các bên và các giấy tờ liên quan thu thập được để làm căn cứ thuyết phục các bên.
TẠI BUỔI HÒA GIẢI
Sau khi mọi người đã có mặt đầy đủ, bà Cẩm quay sang hỏi nhỏ đại diện Công ty K xem đã in xong kết quả đo đạc chưa, đại diện công ty này cho biết đã có kết quả trong tay.
Bà Cẩm – hòa giải viên: Hôm nay tôi chủ trì buổi hòa giải này để giải quyết tranh chấp đất đai giữa gia đình ông bà Minh Sơn và gia đình ông bà Thu Hoàng. Chúng ta cố gắng thỏa thuận thống nhất cách giải quyết sao cho hợp tình, hợp lý, đúng pháp luật để nhà bà Minh Sơn còn xây nhà mới đón năm mới.
Để buổi hòa giải được toàn diện về mọi mặt tôi đã trao đổi với các bên và được các bên nhất trí mời anh Thắng là công chức địa chính và anh Thành là công chức tư pháp của phường tham dự. Các ông bà có ý kiến gì về những người dự buổi hòa giải này không? Có mời thêm ai không hoặc không đồng ý người nào không được dự buổi hòa giải này không?
Ông Sơn (nói to): Nhất trí
Bà Thu: Nhất trí
Bà Cẩm: Chúng ta đã nhất trí cùng ngồi đây để nói chuyện phải trái. Ai cũng mong muốn giải quyết được tranh chấp này nhanh nhất, đúng nhất hợp tình, hợp lý nhất, đỡ phải lôi nhau ra Tòa án. Vì vậy, để đạt mục đích đó, tôi đề nghị chúng ta tuân thủ một số quy tắc sau: Thứ nhất là mọi người sẽ lần lượt trình bày; Thứ hai là người khác không chen ngang lời người khác đang nói, người này nói xong tôi sẽ mời người tiếp theo cho ý kiến; thứ ba là không đôi co, nhận xét, coi thường nhau, không hơn thua. Các vị đồng ý chứ.
Vâng, sau đây, tôi mời bà Minh trình bày trước, bà Minh cho rằng đất nhà mình bị lấn chiếm, bà nói lại cho tất cả cùng nghe.
Bà Minh: Vợ chồng tôi bắt đầu đề nghị làm sổ đỏ từ năm 2018, mãi đến năm 2023 mới được nhà nước cấp sổ. Hồi cấp sổ năm 2023 cơ quan nhà nước cũng đến đo đạc đầy đủ, lúc đó chưa có tiền xây nhà nên tôi cứ để đất trống như vậy. Đầu năm nay tôi đã thuê thiết kế để xây nhà 3 tầng trên đất, nhưng đo đạc xong thì thấy thiếu 3,1 mét vuông, chiều dài đất của tôi bị thiếu 60 phân (60cm) nhân với chiều rộng của đất là 5,6m. Đằng trước là con ngõ của phố không thay đổi gì, thế thì chỉ có nhà đằng sau lấn phần hậu đất của tôi 60 phân.
Bà Minh nói xong quay ra nhìn chồng, ý bảo ông Sơn phát biểu thêm
Ông Sơn: Đất nhà tôi có giấy, có đo đạc đầy đủ sao lại thiếu tận 60 phân chiều dọc. Tôi xem xét thì thấy công trình phụ nhà ông bà Thu Hoàng được xây giáp với đất của tôi. Nên chúng tôi khẳng định phần đó là lấn chiếm, đã nhiều lần tôi yêu cầu nhà ông Thu Hoàng trả nhưng không chịu trả. Cứ giằng co mãi, nay có các ban bệ đầy đủ ở đây, tôi đề nghị phải trả ngay để tôi còn xây nhà mới.
Bà Cẩm: ông bà Minh Sơn nói vậy, gia đình ông bà Thu Hoàng có ý kiến như thế nào?
Ông Hoàng: Theo hồ sơ thửa đất được lập năm 2005 khi chuyển từ Nông trường Quốc doanh sang Ủy ban nhân dân thị trấn quản lý thì thửa đất nhà bà Minh Sơn chỉ có 106,9m2, tôi không hiểu bằng cách nào mà bà Minh lại làm được sổ 131m2. Tức là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Minh là trái với quy định của luật đất đai.
Bà Cẩm: Ông làm sự việc phức tạp quá, về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai thế nào thì có anh Thắng là cán bộ địa chính đây sẽ nói cho mọi người rõ. Mời anh Thắng cho ý kiến về vấn đề ông Hoàng vừa nêu ra.
Anh Thắng – cán bộ địa chính: Vâng, theo quy định của Luật đất đai thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chúng ta quen gọi là Sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của có quyền sử dụng đất. Người có Sổ đỏ được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình theo Điều 26 Luật đất đai năm 2024. Căn cứ quy định này, nếu ông Hoàng có đủ tài liệu chứng minh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà bà Minh Sơn cấp trái pháp luật thì ông làm đơn khiếu nại, kiến nghị; chứ không nên nói như thế này. Vì thực tế quy trình xem xét, cấp sổ đỏ rất chặt chẽ, hiếm khi xảy ra sai sót. Ông Hoàng cần xem xét lại lời nhận xét của mình, phải có đầy đủ căn cứ pháp lý ông ạ.
Ông Lâm – Hòa giải viên: Khi lúc đầu trình bày, bà Minh đã nói rõ năm 2023 khi được cấp sổ đỏ, cơ quan nhà nước đã vào đo đạc, xác minh đầy đủ nên ở đây chúng ta không đủ thẩm quyền và căn cứ để xem xét sổ đỏ của bà Minh có trái pháp luật không. Thực tế bà Minh có sổ tức là được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Chúng ta ngồi đây để xem phần 60 phân mà bà Minh cho rằng nhà ông Thu Hoàng lấn chiếm có đúng thế không.
Bỗng ông Sơn giơ tay: Tôi có bổ sung một nội dung này mà tôi vừa nhớ ra là hồi tôi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, sau khi đo đạc xong, tôi còn mang bản đo đạc đó sang đưa ông Hoàng ký xác nhận ranh giới, các hộ khác cũng ký cho tôi thì tôi mới được cấp sổ chứ.
Ông Lâm – Hòa giải viên (quay sang ông Hoàng): Có đúng thế không ông Hoàng
Ông Hoàng (ậm ừ, nói nhỏ): Việc đó lâu rồi nên tôi cũng không nhớ gì.
Ông Lâm: Tôi cũng làm Sổ rồi, tôi biết, phải có đủ chữ ký của các hộ xung quanh thì nhà nước mới cấp sổ cho, có đúng thế không anh Thắng? (câu hỏi của ông Lâm hòa giải viên cũng là câu khẳng định chắc nịch).
(ông Lâm nói tiếp) Trước khi vào buổi họp này, chúng ta đã mời Công ty K đến đo đạc thực tế dưới sự chứng kiến của tất cả mọi người. Mời anh Kiên cho biết kết quả đo đạc thế nào?
Anh Kiên: Qua kiểm tra đo đạc thực tế vừa rồi, tôi có in kết quả ra đây thì thấy phần đất của nhà Minh Sơn có diện tích là 127,8m2
Bà Minh (vội vàng): Đấy, tôi nói có sai đâu. Sổ là 131 mét, lúc cấp sổ thì cũng đo đúng 131 mét, thế mà giờ còn 127,8 mét. Đi đâu 3,2 mét đất của tôi?
Bà Cẩm: Bà cứ bình tĩnh để người ta nói hết đã. Mời anh Kiên tiếp tục.
Anh Kiên: Phần đất của nhà ông bà Thu Hoàng là đất có căn nhà cấp 4, bê tông cốt thép, kết quả đo đạc thực tế là 130,2m2. Đấy là tính cả phần công trình phụ mà các cô chú đang tranh chấp ạ. Còn nếu trừ công trình phụ ra thì còn 127,1m2 ạ.
Bà Minh (giọng đầy mỉa mai): Cháy nhà mới ra mặt chuột. Đã đi lấn chiếm của người ta còn bày đặt Sổ cấp trái pháp luật.
Bà Cẩm: Ơ hay cái bà này, bà ngồi xuống tôi xem nào. Ai cũng nghe rõ anh Kiên trình bày rồi. Bà cứ bình tĩnh, cứ như thế thì làm sao chúng tôi giải quyết được. (giọng bà Cẩm rõ ràng, dứt khoát). Để mọi thứ được rõ ràng hơn, tôi mời anh Thành cán bộ tư pháp nói xem trường hợp này đúng sai theo pháp luật thế nào.
Anh Thành: Tất cả chúng ta đã nghe các bên trình bày, nghe số liệu đo đạc từ công ty K. Cả hai gia đình đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Thấy rằng công trình phụ sau nhà ông bà Hoàng Thu được xây dựng trên đất của nhà ông bà Minh Sơn. Đáng lẽ khi cất nhà, ông bà Hoàng Thu phải có trách nhiệm thông báo đến những người giáp ranh, kế cận ký xác định ranh giới phần đất, trong đó có phần đất của bà Minh hoặc yêu cầu Cơ quan có thẩm quyền đến xác định vị trí ranh giới phần đất xong mới tiến hành cất nhà. Nhưng ông bà Hoàng Thu không thực hiện, chủ quan cho rằng việc cất nhà là đúng với diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
Về lý mà nói thì ông bà Hoàng Thu phải phá dỡ công trình phụ này để trả cho nhà bà Minh. Tuy nhiên, ông bà Minh Sơn cũng cần lưu ý, rút kinh nghiệm trong việc quản lý, sử dụng bảo vệ đất đai của mình. Ông bà Hoàng Thu lấn chiếm đất của bà Minh để cất nhà với thời gian dài nhưng bà Minh và chồng là ông Sơn lại không phát hiện, đến khi gia đình nhà bà Thu Hoàng cất nhà xong thì mới phát hiện. Đấy là lỗi của các bên. Còn việc giải quyết thế nào, thì các bên cứ bàn bạc ạ. Tôi xin hết ý kiến.
Bà Cẩm: Vâng, cám ơn anh Thành, đấy có cán bộ Tư pháp phân tích phải trái đâu ra đấy. Giờ mời các gia đình bàn luận cách giải quyết xem nào. Mời ông Hoàng nói trước, ông là người có lỗi chính, ông xây công trình phụ trên đất của người ta thì ông có đề xuất gì, phương án như thế nào?
Ông Hoàng: Việc này để vợ tôi quyết.
Bà Thu (lườm ông Hoàng một cái rồi ngượng nghịu): Thực tình chúng tôi cũng không cố tình lấn chiếm gì tý đất, cũng không để ý là khi mời thiết kế nhà nên người ta vẽ thế nào, chúng tôi cứ xây như thế. Nhà bà Minh Sơn để đất trống nên chúng tôi cũng chủ quan, cứ tưởng xây đúng trên đất của mình, ai dè lại bị lấn sang 60 phân. Thật tình là trên đất 60 phân rất bé, mắt thường khó nhận biết được. Thôi, mong bà thông cảm. Tôi thì nghĩ thế này, mặc dù đó là công trình phụ nhưng gắn liền với ngôi nhà của vợ chồng tôi, nếu buộc chúng tôi phá dỡ sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị, cũng như kết cấu chất lượng của toàn bộ ngôi nhà. Do diện tích đất tranh chấp không lớn cho tôi được đền bù cho vợ chồng bà một khoản tiền, coi như bà bán cho tôi chỗ đất ấy. (quay sang ông Hoàng hỏi) Ông thấy thế được không?
Ông Hoàng: Bà quyết thế nào tôi theo thế.
Bà Minh (cao giọng): Thế định đền bù, định mua với giá bao nhiêu?
Bà Thu: Ấy, bà có của, bà có đất thì bà cứ ra giá, thôi theo giá thị trường chung bà ạ.
Bà Minh (quay sang ông Sơn hỏi): Ông thấy thế nào, đòi đất hay nhận tiền?
Ông Sơn: Tôi nghĩ người ta cũng như mình, cả đời mới xây được căn nhà. Thôi, người ta cũng nhận ra sai sót, diện tích chỗ đó cũng không nhiều, đất nhà mình vẫn đủ cất nhà. Tôi đồng ý nhận tiền đền bù và cứ tính theo giá đất thị trường bây giờ là được.
Bà Minh (mát mẻ): Đấy vợ chồng tôi sống từ xưa đến nay đều tích đức cho con cháu, không làm hại ai bao giờ. Thôi thế này, hôm nọ nhà Mạnh vừa bán mảnh đất cách đây mấy nhà, giá là đâu 10 triệu một mét.
Bà Thu (hớn hở): Được được, tôi đồng ý.
Bà Minh: Tôi đã nói hết đâu. Nếu “bán đất” không thì tôi cũng bán giá đấy, nhưng tôi tính cả tiền đền bù thiệt hại nữa, thời gian vừa qua tôi không xây được nhà, không làm ăn gì được, thiệt hại khó mà đo đếm được. Hơn nữa, nếu tôi cứ khăng khăng đòi đất thì có ra Tòa, bà cũng phải đập công trình kia đi mà trả cho tôi, bà lại tốn chi phí xây cái mới. Ông bà tính xem thế nào!?
Bà Thu, ông Hoàng (ngừng lại suy nghĩ, sau cùng bà Thu nghẹn giọng): Thôi thì đã đến nước này thì bà nói thế, tôi đề nghị thế này, tôi trả cho ông bà 15 triệu một mét, cao hơn mức chung của hàng xóm 1,5 lần. Tôi tính là ba phảy một mét nhân với mười lăm triệu b…ằ….n…g… (tính nhẩm) bốn mươi sáu triệu rưỡi. (Giọng bực tức) Đấy, đúng ý ông bà chưa!?.
Ông Sơn: Này, bà đừng nói thế, nghe như chúng tôi bắt nạt nhà bà. Như thế là chúng tôi đã cảm thông, chia sẻ lắm rồi và nghĩ tình làng xóm chứ không có giá đấy đâu. Phải người khác họ đòi hai – ba mươi triệu một mét chứ chẳng không à.
Ông Hoàng (dứt khoát): Được, tôi nhất trí với bà nhà tôi, nhưng có điều là ông bà cho chúng tôi trả dần thành 5 tháng, chứ một lúc tôi không lấy đâu ra ngay được từng ấy tiền.
Ông Lâm: Ý vợ chồng ông Minh Sơn thế nào, có đồng ý cho trả dần trong 5 tháng không.
Bà Minh: Thôi được, tôi đồng ý, hàng xóm còn ra vào nhìn mặt nhau. Chúng tôi cũng không cạn tình làm gì mặc dù tôi đang rất cần tiền để xây dựng. Thế này, mỗi tháng trả cho tôi 10 triệu, tháng cuối trả nốt 6 triệu rưỡi.
Bà Thu (nhẹ giọng): Vâng, thế cảm ơn ông bà.
Bà Cẩm: Tôi nhắc lại thỏa thuận của hai bên thế này: Gia đình ông bà Minh Sơn đồng ý nhượng cho gia đình ông bà Thu Hoàng 3,1 mét vuông đất phần hậu để ông bà Thu Hoàng không phải phá dỡ công trình phụ. Đổi lại ông bà Thu Hoàng có trách nhiệm trả cho ông bà Minh Sơn giá trị bằng tiền của diện tích đất 3,1m2, số tiền 46.500.000 đồng (diện tích 3,1m2 x 15.000.000 đồng/m2 = 46.500.000 đồng).
Các bên có ý kiến gì bổ sung không?
Ông Hoàng và ông Sơn cùng nói: Không có ý kiến gì
Bà Cẩm: Vậy, đề nghị tất cả ký vào biên bản hòa giải thành này. Để bảo đảm không có tranh chấp xảy ra tiếp theo trong quá trình thực hiện, tôi đề nghị các bên cùng ra Phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng phần diện tích đất này. Trên cơ sở đó, các bên mang sổ đỏ và hợp đồng công chứng đến bộ phận đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp sổ mới theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bà Minh: Ấy, tôi có ý kiến. Việc đề nghị Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành chỉ được thực hiện sau khi chúng tôi nhận đủ tiền. Nếu bà Thu Hoàng muốn làm sớm xác nhận diện tích mới này thì trả tiền sớm cho tôi. Đề nghị bác Lâm ghi nội dung tôi vừa nói vào biên bản.
Ông Lâm: Nội dung quan trọng thế, tôi ghi đầy đủ đây rồi. Cũng may, theo quy định của luật là trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, các bên có quyền nộp đơn đề nghị Tòa án nhân dân ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành. Ở đây bà Thu có 5 tháng trả tiền và mỗi bên còn 1 tháng để nộp đơn đề nghị công nhận. Tôi sẽ giúp các vị nhớ mốc thời gian này để thực hiện.
Bà Thu (vui vẻ): Vâng, cám ơn bác, cám ơn tổ hòa giải, các bác chu đáo quá.
* Kết quả hòa giải
Nghe hòa giải viên đọc lại biên bản, các bên đã ký vào biên bản hòa giải thành. Ngay sau đó, hai hòa giải viên cùng theo bà Thu, ông Hoàng và vợ chồng ông bà Minh Sơn về nhà bà Thu Hoàng lấy 10 triệu trả cho bà Minh. Các bên đã lập giấy giao nhận tiền, có sự chứng kiến của hòa giải viên. Ông Lâm hứa sẽ đôn đốc bà Thu trả tiền đúng hạn và có mặt để làm chứng, cũng như giúp các bên làm thủ tục đề nghị Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành sau khi trả tiền xong.
3.5. Câu chuyện 05
BỨC TƯỜNG KHÔNG LẶNG IM
* Nội dung vụ việc
Cuối năm 2024, anh Vũ được mẹ ruột là bà Chi tặng cho thửa đất có diện tích 140,1m2. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2010 mang tên bà Chi, thửa đất này bà nhận chuyển nhượng từ người khác, khi bà Chi nhận chuyển nhượng thửa đất có ranh giới là tường xây. Nay anh Vũ làm thủ tục sang tên thửa đất từ mẹ ruột cho mình thì anh Quang có đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh Quang với anh Vũ. Trong đơn, anh Quang cho rằng phần cuối thửa đất của anh Vũ tiếp giáp với đất nhà mình, khi xây dựng tường bao, anh Vũ lấy mốc từ mặt đường trong khi mặt đường đã được mở rộng từ năm 2021 nên diện tích đất của anh Vũ lấn xuống diện tích của anh Quang dài 1m, rộng 6m, tổng diện tích lấn chiếm khoảng 6m2. Do có đơn về tranh chấp đất đai nên thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh Vũ bị dừng lại để chờ kết quả giải quyết tranh chấp đất đai. Vì vậy, anh Vũ vô cùng bực tức, thường xuyên cãi lộn, gây gổ với anh Quang. Do đó, tổ hòa giải thôn đã cử ông Hòa và bà Nguyệt đến hòa giải.
Sau khi gặp gỡ các bên để lấy thông tin và trực tiếp ra Ủy ban nhân dân xã nắm tình hình cũng như quá trình giải quyết tranh chấp tại xã. Được sự nhất trí của hai bên về thời gian tiến hành hòa giải, ông Hòa đã đề nghị được mời cán bộ địa chính cùng tham dự buổi hòa giải và được hai bên đồng ý.
* Quá trình hòa giải
Để buổi hòa giải có khả năng thành công, ông Hòa đã nhờ cán bộ địa chính mang theo bản phô tô đơn tranh chấp đất đai của anh Quang cùng các giấy tờ kèm theo có liên quan.
TẠI BUỔI HÒA GIẢI
Ông Hòa – hòa giải viên: Hôm nay tôi chủ trì buổi hòa giải này để giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh Quang và anh Vũ. Được sự đồng ý của hai anh, tôi mời chị Tiến là cán bộ địa chính của xã tham dự. Hai anh có nhất trí thành phần của buổi hòa giải này không? Có mời thêm ai không hoặc không đồng ý người nào không được dự buổi hòa giải này không?
Cả anh Quang và anh Vũ đều nói: Nhất trí.
Ông Hòa: Thế thì chúng ta bắt đầu. Như tôi đã nói với hai anh từ trước, hôm nay chúng ta gặp nhau ở đây để cùng tìm tiếng nói chung, xem giải quyết cách nào thì nhanh nhất, hợp tình hợp lý nhất. Việc này anh Quang đã đưa ra xã mấy tháng nay rồi nhưng tranh chấp vẫn chưa chấm dứt. Vì thế, tôi đề nghị các anh phải tuân thủ mấy nguyên tắc mà tôi đã nhắc trước đó. Cụ thể như sau: Một là mọi người sẽ lần lượt trình bày; Hai là người khác không chen ngang lời người khác đang nói, người này nói xong tôi sẽ mời người tiếp theo cho ý kiến; Ba là không đôi co, nhận xét, coi thường nhau, không hơn thua. Các vị đồng ý chứ.
Do anh Quang là người có đơn ra xã và cho rằng anh Vũ lấn đất của mình, Vậy thì mời anh Quang trình bày trước.
Anh Quang: Năm 1985 tôi được Ủy ban nhân dân xã giao quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích là 432m2. Năm 2024, anh Vũ có mua thửa đất diện tích 140.1m2, phần cuối thửa đất tiếp giáp với đất của tôi. Khi xây dựng tường trên đất, anh Vũ lấy mốc từ mặt đường trong khi mặt đường đã được mở rộng từ năm 2021 nên diện tích đất của anh Vũ lấn xuống đất của tôi với chiều dài 1m, rộng 6m, tổng diện tích lấn chiếm khoảng 6m2. Đấy, sự việc là như vậy. Do đất nhà tôi là đất nông nghiệp nên anh Vũ chỉ cần trả cho tôi 20 triệu đồng là xong. Tôi rút đơn về.
Ông Hòa: Anh Quang đã trình bày như vậy, ý của anh Vũ thế nào?
Anh Vũ: Đất này của mẹ tôi mua từ bà Chi năm 2010 và mẹ tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đàng hoàng. Khi mua, đất đã có tường xây ranh giới rồi, nay mẹ tôi tặng cho tôi thửa đất này. Không hiểu sao anh Quang lại nói là tôi lấn chiếm 6 mét. Mà mọi thứ vẫn y nguyên như mấy chục năm nay, tôi không xây tường bao gì cả, vì bức tường cũ vẫn còn tốt. Tôi không đồng ý trả gì hết.
Ông Hòa: Chúng ta sẽ làm mọi thứ sáng tỏ dần dần. Sau đây mời chị Tiến là cán bộ địa chính nói cho mọi người cùng biết nguồn gốc cũng như quá trình sử dụng thửa đất của nhà anh Vũ và anh Quang.
Chị Tiến: Trước tiên, tôi nói về nguồn gốc thửa đất của nhà anh Vũ ạ. Theo Bản đồ đo đạc năm 1985 thì thửa đất này đứng tên bà Phùng có diện tích là 305,1m2. Sau đó năm 2010 bà Phùng tách ra để bán cho bà Chi một nửa với diện tích là 140,1m2; nửa còn lại là 165m2 bà Phùng bán cho ông Cường. Tất cả đều làm thủ tục chuyển nhượng đúng pháp luật và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với thửa đất mà anh Quang có tranh chấp là thửa đất phía sau đất của anh Vũ thì Bản đồ đo đạc năm 2003 chỉ ghi là đất canh tác, không ghi chủ sở hữu, không có thông tin thửa đất. Đến Bản đồ đo đạc năm 2019 cũng không ghi chủ sở hữu, chỉ ghi phía sau có ao và mương.
Ông Hòa: Chị Tiến có thể nói rõ hơn cho mọi người biết là, sau khi nhận được đơn của anh Quang, xã có ban hành văn bản hay yêu cầu các bên cung cấp giấy tờ gì không?
Chị Tiến: Vâng, báo cáo các bác là xã đã mời hai anh lên làm việc, yêu cầu các anh đưa ra căn cứ cho quan điểm của mình. Thì anh Vũ đã nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Chi (mẹ đẻ) và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng. Còn anh Quang không xuất trình được giấy tờ gì, do bị thất lạc. Chúng tôi đã đề nghị anh Quang trong thời gian 03 ngày làm việc phải mang giấy tờ ra xã để xác minh, làm căn cứ giải quyết nhưng đến nay đã hai tháng mà chưa thấy anh Quang cung cấp.
Bà Nguyệt: Mời anh Quang có ý kiến về việc này. Nếu anh có Sổ đỏ hay giấy tờ gì chứng minh xã đã cấp cho anh quyền sử dụng đất nông nghiệp đó thì anh đưa ra làm bằng chứng.
Anh Quang: Tôi đã nói là được xã giao đất này từ năm 1985, do thời gian quá lâu, lại chuyển nhà chuyển cửa nên giấy tờ thất lạc. Vì thế tôi không giữ được giấy tờ gì. Thực tế tôi vẫn đang khai thác, sử dụng.
Chị Tiến: Tôi xin xin phép được nói thêm là xã cũng yêu cầu các bên tranh chấp mời công ty đo đạc về đo lại thửa đất, rồi cung cấp kết quả đo đạc cho xã. Nhưng chỉ có anh Vũ tiến hành đo và gửi kết quả đây, còn anh Quang không cung cấp thông tin gì.
Anh Vũ: Cây ngay không sợ chết đứng, mọi thứ đã rõ như ban ngày rồi.
Bà Nguyệt: Để giải quyết việc này, tôi và ông Hòa cùng chị Tiến đã hai lần đến đây xem hiện trạng thì thấy vị trí tranh chấp phía cuối thửa đất trước đây là bờ ao, hiện đã xây bờ kè gạch ba vanh.
Ông Hòa: Tôi có thể khẳng định là các thông tin chúng ta có ở đây đều chứng minh anh Quang chưa phải là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất mà anh cho là của anh, vì anh không cung cấp được giấy tờ gì. Hơn nữa, hồ sơ địa chính của xã cũng không có thông gì về chủ sử dụng đất đó. Vì vậy, anh cũng nên xem xét lại. Ngược lại thửa đất của anh Vũ có nguồn gốc sử dụng rất rõ ràng, ranh giới được đo vẽ, xác định cụ thể cả trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như hồ sơ lưu tại xã.
Chị Tiến: Tôi xin có ý kiến, căn cứ vào tất cả những gì tôi có thì cho thấy là không có căn cứ để xác định vị trí, diện tích ranh giới đất của anh Quang, không có căn cứ cho rằng anh Vũ lấn chiếm bất kỳ phần diện tích đất nào.
Anh Quang: Tôi sẽ theo kiện ra Tòa.
Ông Hòa: Thôi ông ơi, ông lấy gì mà kiện. Mấy người chúng tôi còn thấy ông không có căn cứ gì để kiện, chắc Thẩm phán lại tin lời ông à. Ông kiện gì cho mất thời gian. Tôi nói thật, người có quyền kiện là ông Vũ kia kìa, người ta chưa kiện thì thôi. Ông Vũ có quyền kiện ông ra Tòa để xác định đất không có tranh chấp, cho người ta còn làm sổ.
Bà Nguyệt: Tôi thì nghĩ thế này, ranh giới đất đai không chỉ nằm ở những viên gạch hay đường kẻ trên bản đồ, mà còn nằm ở ý thức pháp luật và sự tôn trọng quyền của người khác. Anh làm thế thì sau này muốn được nhà nước cấp cho quyền sử dụng đất nông nghiệp đấy cũng khó anh ạ. Ai người ta ký cho anh để mà xin cấp Giấy?
Anh Quang (như bừng tỉnh): Tôi… tôi…
Bà Nguyệt: Tôi hiểu rồi. (quay sang anh Vũ) Anh Vũ thấy thế nào, anh định giải quyết việc này ra sao?
Anh Vũ: Thôi thì việc đã xảy ra rồi, thật sự là mất rất nhiều thời gian của tôi. Chỉ mong anh Quang làm gì cũng suy nghĩ chín chắn, anh ra xã rút đơn về thì tôi coi như chưa có chuyện gì xảy ra.
Anh Quang: Ừ, thế mai tôi ra xã rút đơn nhé. Thôi anh em có gì bỏ qua cho nhau.
Chị Tiến: Mai anh làm cái đơn xin rút đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp kia đi, để tôi lưu hồ sơ, kết thúc vụ việc. (Quay sang ông Hòa, bà Nguyệt) cũng may có các bác ở tổ hòa giải đứng ra giải quyết, chứ Ủy ban bây giờ việc thì nhiều mà thời gian cuốn đi. Các bác đỡ cho Ủy ban bao nhiêu việc như thế này.
Ông Hòa: Có gì đâu, niềm vui của chúng tôi là thấy bà con mình hạnh phúc, yên ổn làm ăn, cứ lục đục thì còn tâm trạng đâu là làm giàu nữa. Thôi thế này, tôi đã lập biên bản hòa giải thành đây rồi, mời các anh ký vào để làm cam kết thực hiện. Anh Quang nhớ ra xã rút đơn đấy, mai tôi đi cùng anh.
* Kết quả hòa giải
Bà Nguyệt đọc lại biên bản, các bên cùng ký vào biên bản hòa giải thành. Nét mặt anh Quang có nhiều thất vọng, ông Hòa cũng nói với anh Vũ lã sẽ ra xã cùng anh Quang để rút đơn của anh Quang. Để chắc chắn, ông Hòa cũng hướng dẫn anh Vũ nên làm ngay thủ tục đề nghị Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành để tránh rắc rối có thể xảy ra.
