Đề cương tuyên truyền Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai

Ngày 11.12.2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, với 428/437 đại biểu có mặt tán thành, chiếm 90,49% tổng số đại biểu Quốc hội. Nghị quyết gồm 3 Chương, 13 Điều và sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026.

2.1. Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật có nhiều nội dung mới mang tính đột phá, quan trọng góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận chuyển sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương các cấp trong quản lý, sử dụng đất đai… Hệ thống pháp luật về đất đai đã kịp thời thể chế đường lối, chủ trương đổi mới của Đảng về chính sách đất đai.

Trong thời gian vừa qua, thực hiện chủ trương sắp xếp đơn vị hành chính các cấp và xây dựng mô hình tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp[1], sự phân công của Chính phủ^[2], Thủ tướng Chính phủ^[3], Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tổ chức triển khai rà soát các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật, đồng thời kịp thời đề xuất Chính phủ ban hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

2.2. Qua 01 năm thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được như trên, còn có một số vướng mắc trong thi hành Luật đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, cụ thể như sau:

a) Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương. Theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương thì đơn vị hành chính được tổ chức thành 02 cấp, gồm cấp tỉnh và cấp xã (không tổ chức cấp huyện). Do vậy, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quy định trong Luật Đất đai năm 2024 cần được sửa đổi cho phù hợp.

b) Việc thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đã được quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, qua 01 năm tổ chức thực hiện, vẫn chưa rõ hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với dự án sử dụng quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại khoản 1 Điều 217 thuộc trường hợp đấu giá hay đấu thầu. Việc quy định điều kiện để tiến hành đấu giá, đấu là phải có quy hoạch chi tiết 1/500 gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện đấu giá, đấu thầu[4]. Việc cho thuê đất cơ bản theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư trong việc hạch toán kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng đất, huy động vốn, đặc biệt là các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, kinh doanh dịch vụ lưu trú… cần thu hút đa dạng các nguồn lực đầu tư. Việc quy định bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, đất thu hồi từ cổ phần hoá, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước để sử dụng vào nhu cầu phát triển kinh tế (bao gồm cả các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) làm kéo dài thời gian, thêm thủ tục, tăng chi phí tuân thủ, nhất là các dự án thuộc danh mục ưu đãi đầu tư có nhu cầu sử dụng quỹ đất này trong giai đoạn thực hiện mô hình chính quyền địa phương 02 và sáp nhập đơn vị hành chính, cơ quan Trung ương và địa phương.

c) Luật Đất đai năm 2024 (Điều 79) đã quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên trong thực tế có nhiều dự án trọng điểm, có vai trò tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của địa phương đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế từ các giá trị gia tăng, tạo nhiều việc làm cho lao động địa phương, thúc đẩy phát triển các dịch vụ kinh doanh phụ trợ nhưng chưa có quy định được Nhà nước thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai thực hiện dự án. Đồng thời, Luật chưa quy định thu hồi đất để tạo quỹ đất tạo quỹ đất thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Hợp đồng BT), cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với nhà đầu tư nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường hoặc phải thu hồi đất, dẫn đến việc sản xuất, kinh doanh ngừng trệ do chưa có mặt bằng để tiếp tục sản xuất, kinh doanh. Trên thực tế, nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng có một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Luật Đất đai năm 2024 quy định chỉ thu hồi đất sau khi đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là chưa phù hợp với yêu cầu cấp bách về tiến độ hoàn thành các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, chưa bảo đảm sự linh hoạt đối với dự án mà đa số người có đất thu hồi đồng thuận thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (theo quy định hiện hành thì thời gian từ khi niêm yết phương án đến khi có quyết định phê duyệt phương án là 90 ngày). Quy định yêu cầu phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi quyết định thu hồi đất đã gây khó khăn trong tổ chức thực hiện đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ trong phạm vi dự án, dự án mà khu tái định cư được bố trí theo tuyến của công trình chính trong khi đa số người sử dụng đất đã đồng thuận với việc bố trí tạm cư.

d) Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, việc định giá đất của Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào giá đất theo thị trường và kết quả đơn vị tư vấn giá đất, trong khi việc xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố^[5], kết quả định giá không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường, chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nước đối với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường. Điều này cũng gián tiếp ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, trong nhiều trường hợp làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư. Việc xác định giá đất cụ thể nhất là khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức còn có những vướng mắc, bất cập. Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất thường có sự biến động tăng, thậm chí tăng đột biến và thiếu tính ổn định. Bên cạnh đó, việc xác định mức biến động của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai. Có ý kiến cho rằng Luật Đất đai năm 2024 quy định áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất^[6] cho tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là còn mang tính tận thu từ đất, dẫn đến thời gian kéo dài, chi phí đầu tư tăng cao, làm giảm năng lực cạnh tranh, ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư của các địa phương. Ngoài ra, những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ xác định giá đất, dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư. Do đó, cần thiết phải có sự nghiên cứu, điều chỉnh để bảo đảm tính khả thi.

đ) Thời gian qua, sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2024, một số luật như: Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư… đã được sửa đổi, bổ sung, do vậy cũng cần sửa đổi, bổ sung các nội dung có liên quan của Luật Đất đai năm 2024 để tạo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Việc tổ chức thi hành pháp luật về đất đai tại một số địa phương còn gặp khó khăn, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới…

Từ cơ sở chính trị, pháp lý, cơ sở thực tiễn nêu trên cho thấy, trong thời gian chưa sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, căn cứ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025[7], cần thiết phải ban hành Nghị quyết của Quốc hội để quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước trong giai đoạn hiện nay.

[1] Nghị quyết số 60-NQ/TW ngày 12/4/2025 của Ban chấp hành Trung ương Đảng, Kết luận số 137-KL/TW ngày 28/3/2025 của Bộ Chính trị, Kết luận số 155-KL/TW ngày 17/5/2025 của Bộ Chính trị, Ban Bí thư

[2] Nghị quyết số 74/NQ-CP ngày 07/4/2025 của Chính phủ ban hành Kế hoạch thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính và xây dựng mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp

[3] Quyết định số 608/QĐ-TTg ngày 15/3/2025 về Kế hoạch triển khai các nhiệm vụ, giải pháp đẩy mạnh phân cấp, phân quyền

[4] Điểm c khoản 2 Điều 125, điểm b khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai.

[5] Như: thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất rất đa dạng, trình độ, năng lực chuyên môn, đạo đức, kinh nghiệm của người định giá, phương án đầu tư kinh doanh của chủ đầu tư dự án, biến động thị trường…

[6] Khi được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền hằng năm, …

[7] Điểm c khoản 2 Điều 10 Luật Ban  hành văn bản quy phạm pháp luật: Quốc hội ban hành Nghị quyết để quy định các vấn đề khác thuộc thẩm quyền của Quốc hội

Phần 2: Những nội dung chính của Nghị quyết Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

1. Bổ sung thêm 3 nhóm trường hợp thu hồi đất gồm:

(1) Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế;

(2) Trường hợp thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thỏa thuận được hơn 75% diện tích đất và hơn 75% số chủ đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao cho chủ đầu tư;

(3) Để tạo quỹ đất thanh toán cho Hợp đồng BT; để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất. (Quy định tại Điều 3.2 Nghị quyết)

2. Mở rộng áp dụng bảng giá đất cho mọi mục tiêu (cả “đầu vào” của quan hệ đất đai – khi Nhà nước thu hồi đất và “đầu ra” của quan hệ đất đai – khi Nhà nước giao đất/cho thuê đất) và vô hiệu hóa “giá đất cụ thể”. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cả tiền bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 5 Nghị quyết)

3. Quy định về giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (và một số trường hợp khác) thì mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt quá 02 lần hạn mức giao đất ở.

Ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất). Nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1.8.2024) đến trước ngày áp dụng quy định mới (ngày 1.1.2026) thì được “hồi tố”: Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính ở mức 30%, 50% chênh lệch). Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và được Nhà nước hoàn trả… (Điều 10.2, Điều 4.10 Nghị quyết)

4. Cho phép thu hồi đất khi chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chưa bố trí tái định cư trong trường hợp:

(1) Thực hiện dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp không có bố trí tái định cư (nhưng phương án GPMB đã phải được niêm yết công khai);

(2) dự án khác (không có bố trí tái định cư) được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án GPMB;

(3) dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tái định cư tại chỗ, dự án bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính. Giao UBND cấp tỉnh quy định bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư. (Điều 3.3, 3.4 Nghị quyết)

5. Cho phép người có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo tiến độ dự án hoặc theo tiến độ GPMB. (Điều 3.5 Nghị quyết)

6. Cho phép người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án hoặc theo tiến độ GPMB. (Điều 4.1 Nghị quyết)

7. Cho phép người sử dụng đất lựa chọn thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. (Điều 4.2 Nghị quyết)

8. Cho phép giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng sang mục đích khác mà không phải trình HĐND cấp tỉnh chấp thuận. (Điều 4.3 Nghị quyết)

9. Bổ sung các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu:

(1) Đất thanh toán cho Hợp đồng BT;

(2) Để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, không sử dụng vốn nhà nước, đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận/lựa chọn nhà đầu tư;

(3) Dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. (Điều 4.4 Nghị quyết)

10. Giảm tải điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở; giảm tải điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn: chỉ cần có quy hoạch phân khu (hoặc quy hoạch chung với trường hợp không cần quy hoạch phân khu). (Điều 4.5, 4.6 Nghị quyết)

11. Cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới thay thế cho nhà đầu tư đã giải thể, phá sản; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án. Nhà đầu tư mới, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. (Điều 4.7 Nghị quyết)

12. Rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất xuống 60 ngày với đất nông nghiệp, 120 ngày với đất phi nông nghiệp (quy định của Luật Đất đai 2024 là 90 ngày và 180 ngày); rút ngắn thời gian niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thời hạn tổ chức đối thoại khi có ý kiến không đồng ý về phương án GPMB. (Điều 3.9 Nghị quyết)

13. Làm rõ trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải xác định giá đất, không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không thực hiện thủ tục đề nghị miễn, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền thuê đất một số năm. So với Luật Đất đai 2024, Nghị quyết làm rõ trường hợp chỉ được miễn tiền thuê đất một số năm thì vẫn phải định giá đất và tính tiền thuê đất. (Điều 10.1 Nghị quyết)

14. Giảm bớt điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm: Tài sản đã có giấy phép xây dựng (trường hợp phải xin phép xây dựng); đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án… So với Điều 46 Luật Đất đai 2024, Nghị quyết giảm bớt điều kiện là tài sản đã phải đăng ký, tức là tài sản không bắt buộc phải được chứng nhận quyền sở hữu trên GCN cũng có thể bán. (Điều 11.1 Nghị quyết)

15. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác để làm lối đi, khi tách thửa, hợp thửa đất thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi. Cho phép chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa. Cho phép hợp các thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất, không cùng hình thức sử dụng đất, không cùng thời hạn sử dụng đất. (Điều 11.3 Nghị quyết)

16. Đơn giản hóa hệ thống quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất:  

Không tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2026-2030) của các thành phố trực thuộc Trung ương; không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và cấp xã.

Khi điều chỉnh quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030, phải xác định chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ từ quy hoạch sử dụng đất quốc gia và nhu cầu sử dụng đất của địa phương đến từng đơn vị cấp xã.

17. Bỏ quy định hoạt động lấn biển phải được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư nếu triển khai tại khu vực quy định tại Điều 190.3 Luật Đất đai (Khu vực bảo vệ di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh…; Di sản thiên nhiên…; Vườn quốc gia, khu dự trữ thiên nhiên, khu bảo tồn loài – sinh cảnh…; Khu vực cảng biển, vùng nước trước cầu cảng…; Cửa sông và các khu vực được quy hoạch, sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh). (Điều 11.6 Nghị quyết)

18. Giá đất tính bồi thường và giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo Nghị quyết (Điều 3).

Việc khấu trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà đầu tư đã ứng trước được thực hiện theo khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai, tính cho toàn bộ dự án và từng quyết định giao đất, cho thuê đất.

UBND cấp tỉnh quy định biện pháp, mức hỗ trợ để bảo đảm chỗ ở, ổn định đời sống cho người có đất thu hồi; UBND cấp xã quyết định hỗ trợ cho từng dự án theo quy định của tỉnh.